나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50885 [1] 서울특별시 은평구 대조동 9-20 모아아파트 102동 지1층지01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 ""서울대은초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 주상복합건물, 빌라, 다세대주택, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이
혼재하는지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철3호선 및 6호선 ""불광역""
등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 14층 공동주택(아파트), 근린생활시설 건물
내 제지1층 제지01호외 2개호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

3개호 공히 공부상 용도는 제2종근린생활시설이나 현황은 주거용으로 이용중인것으로
탐문조사 됨.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방시설로서 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식
주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 대체적인 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및
근린생활시설 건부지등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 불광로1길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구,자세한 사항 별도 확인:도시계획과),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((최종확인은 관할
교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건 등은 공부상 용도가 '제2종근린생활시설(학원 및 사무실)' 이나 현황 '주거용'
등으로 탐문 조사되니 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50885 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 대조동 9-20 모아아파트 102동 지1층지01호 (신주소: 서울특별시 은평구 불광로1길 8)

건물구분: 집합건물 (아파트)

용도: 공부상 제2종근린생활시설, 현황 주거용 이용 추정

감정가: 66,000,000원

토지면적: 3.89㎡ (약 1.18평)

건물면적: 15.54㎡ (약 4.70평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 은평신용협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

주위환경: 서울대은초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 주상복합건물, 빌라, 다세대주택, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 및 6호선 불광역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지형상 및 이용: 인접 도로와 등고평탄한 2필 일단의 대체적인 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접도로: 본건 남동측으로 불광로1길과 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1. 근저당권 (은평신용협동조합, 2020-07-16)

주요 권리 내역:

* 근저당권 (은평신용협동조합): 3,252,700,000원 (말소예정)

* 가압류 (장현욱): 100,000,000원 (말소예정)

* 압류 (은평구): (말소예정)

* 임의경매 (은평신용협동조합): 252,333,552원 (경매개시결정)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권' 항목이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 등기부등본상 별도로 인수할 권리는 없는 것으로 파악되나, 최종적으로 법원에 확인이 필요합니다.

채권 총액: 등기부채권 총액은 3,352,700,000원입니다.

1.3. 상권분석

입지: 지하철 3, 6호선 불광역 인근의 일반상업지역에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 주거 밀집 지역과 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

현황 용도: 공부상 용도는 제2종근린생활시설이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되어 상업적 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

주변 시설: 서울대은초등학교가 인근에 위치하며, 대형 병원이나 혐오시설 등 특이사항은 특별히 보고되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 서울대은초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통: 불광역을 이용한 서울 시내 접근성이 우수하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 편의: 주변 주거 단지와 연계된 편의시설 이용이 용이합니다.

건물 편의시설: 도시가스에 의한 개별난방 시설을 갖추고 있으며, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기, 기본적인 급배수 및 위생 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도 불일치: 본 건은 공부상 용도(제2종근린생활시설)와 실제 이용 현황(주거용)이 상이하여, 향후 행정 제재(이행강제금 부과 등) 또는 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 용도 변경을 위한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

임차인 현황 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 인수 보증금 합계는 0원이지만 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

권리관계 확인: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 관련 언급이 있으나 구체적인 내용이 없어, 낙찰 후 권리 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 불광역 인근의 일반상업지역에 위치하며, 역세권 및 우수한 교통 여건을 갖춘 입지적 장점이 있습니다.

그러나 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 임차인 현황 미확인 등의 명확한 리스크 요소를 내포하고 있어, 낙찰 후 관련 사항에 대한 면밀한 조사와 해결 방안 모색이 필수적입니다.

비교적 낮은 감정가는 초기 투자 부담을 줄여줄 수 있으나, 잠재적 리스크 해소를 위한 추가 비용 및 노력을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 3, 6호선 불광역을 도보로 이용 가능한 핵심 역세권에 위치합니다.

개발 잠재력: 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

소형 면적: 15.54㎡의 전용면적을 가진 소형 물건으로, 1인 가구 또는 소규모 사업 용도로의 활용 가능성이 있습니다.

초기 감정가: 6,600만원이라는 비교적 낮은 감정가는 초기 투자 진입 장벽을 낮추는 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 최근 거래 사례, 유사 물건의 시세, 경쟁 물건의 현황, 그리고 본 물건이 가지고 있는 용도 불일치 및 임차인 현황 미확인 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 용도 변경 가능성 및 관련 예상 비용, 명도 소요 기간 및 발생 가능한 비용 등을 면밀히 분석한 후, 낙찰 후 실제 투입 가능한 금액을 보수적으로 산정하시기를 권고합니다.

규칙에 따라, 예상 입찰가 산정 시 인수 보증금은 고려하지 않으며, 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 이에 대한 별도 고려는 필요 없습니다. 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 직접적인 현장 조사와 추가적인 시장 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.