나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경668 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 268-37 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경668 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 268-37 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경668
• 주소: 서울특별시 은평구 갈현로33길 34-4
• 용도: 단독주택

서울서부지방법원 경매1계 2025타경668 | 소재지: 서울특별시 은평구 갈현로33길 34-4 | 감정가: 744,334,390원 | 최저가: 476,374,000원 | 용도: 단독주택

1. 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경668 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 268-37

물건 종류: 단독주택

감정가: 744,334,390원

토지 면적: 139.00㎡ (약 42.06평)

건물 면적: 64.07㎡ (약 19.38평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 달OOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ""선일초교"" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 최근 은평구 갈현동 일대는 다수의 재개발 사업(갈현1구역, 갈현2구역, 갈현3구역 등)이 추진되거나 예정되어 있어 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.3. 교통 상황

본건까지 소형 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 인근 간선도로와의 연계성이 양호하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 특히, GTX-A 노선 연신내역이 인근에 위치하여 향후 교통 편의도는 더욱 향상될 것으로 기대됩니다. 전반적인 교통 편의도는 보통으로 평가됩니다.

1.4. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 필지에 비해 완만한 경사를 이룬 사다리형의 토지로서, 현재 단독주택의 부지로 이용되고 있습니다. 토지의 총 면적은 139.00㎡이며, 제시외 면적은 없습니다.

1.5. 도로 상태

본건 토지는 북서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 다음과 같은 토지 이용 계획 및 제한 사항의 적용을 받습니다.

- 제2종일반주거지역 (7층 이하)

- 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

- 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

- 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m, 군사기지 및 군사시설 보호법)

- 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

- 중점경관관리구역 (주요 산 주변)

1.7. 건물 현황

본건 건물은 벽돌조 시멘기와지붕 단층 단독주택입니다. 외벽은 벽돌조 치장쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다. 건물은 현재 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 시설, 도시가스 공급 설비, 개별 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 건물 면적은 64.07㎡이며, 제시외 건물 면적은 4.80㎡입니다.

1.8. 공부와의 차이

제공된 정보 상, 토지 및 건물 공부와 현황 간의 특별한 차이는 보고되지 않았습니다.

1.9. 기타 참고사항 (임대 관계 등)

본건 토지 및 건물에 대한 임대 관계는 확인되지 않아 미상입니다.

1.10. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 소유권 이외의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요하며, 명도 저항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 일괄매각 대상이며 제시외 건물도 포함되어 매각됩니다.

1.11. 상권 분석

본건이 위치한 갈현동 지역은 주택가와 더불어 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 재개발 사업 추진으로 인해 향후 상권의 변화 및 발전 가능성이 존재합니다. 대중교통 접근성이 양호하고, GTX-A 연신내역 개통 예정으로 상업 시설 이용 및 접근성이 개선될 여지가 있습니다.

1.12. 생활 정보

단독주택으로 조용한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 인근에 선일초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.13. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 문제입니다. 기존 임차인이 있을 경우 이사 비용 및 시간 소요 등의 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 북서측으로 약 2미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 통행이나 건축 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다. 토지 이용 계획 상 다양한 규제를 받고 있어 향후 건축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.14. 종합 의견

본건은 서울특별시 은평구 갈현동의 주택가에 위치한 단독주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 지역 내 재개발 사업 추진과 GTX-A 노선 개통 예정 등으로 향후 가치 상승 잠재력이 있다고 판단됩니다. 그러나 미상인 임대차 관계, 좁은 도로 폭, 토지 이용 규제 등은 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

1.15. 투자 포인트

- 서울 시내 주택으로 안정적인 가치 유지 기대.

- 갈현동 일대 재개발 사업 추진에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

- GTX-A 연신내역 인접으로 인한 교통 편의성 증대 및 직주근접성 개선.

- 단독주택의 희소성 및 개인 사유지 활용 가능성.

- 일괄매각으로 토지와 건물 권리 관계 정리 용이.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계