나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51231 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 504-35 천지투스타 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이현 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ""갈현2동주민센터"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 공원, 각급 학교, 근린생활시설, 아파트, 다세대주택이 소재하는 주택지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 ""연신내역(3호선 및
GTX-A호선)""이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상5층 건물 내
제4층 제402호로서,
외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가
구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.
8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하
였음. 공부상 다세대주택으로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 공부와 동일
한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고하여 건축물 현황도상 평면도
를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51231 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 504-35 천지투스타 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 건물정보: 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 중 4층 402호, 사용승인일 2019.04.30.

* 면적:

* 토지: 18.71㎡ (약 5.66평)

* 건물: 29.56㎡ (약 8.94평)

* 감정가: 248,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "갈현2동주민센터" 남서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 공원, 각급 학교, 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대로서 주위 환경은 보통임.

* 교통: 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 "연신내역(3호선 및 GTX-A호선)"이 소재하여 교통 접근성이 양호함.

* 토지: 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025.03.28. 접수된 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51231) 등기.

* 주요 권리사항:

* 등기부상 을구 1번 순위로 2023.10.25. 접수된 주택임차권(주택도시보증공사)이 존재함.

* 해당 임차권은 보증금 246,000,000원이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리임.

* 본건 경매는 해당 임차권의 배당요구와 관련하여 강제경매로 진행되었음.

* 등기부상 갑구의 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 사항은 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 246,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-03

* 확정일자: 2021-08-20

* 배당신고일자: 2023-10-25

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

* 비고: 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 (갑4, 2020-03-02) 및 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (갑3, 2020-03-02) 내역 확인됨.

* 주택임차권 (을1, 2023-10-25) 등재, 권리금액 금246,000,000원, 인수 사항으로 명시됨.

* 강제경매 (갑5, 2025-03-28) 등재, 말소기준권리로 작용.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 은평구 갈현동의 주택 밀집 지역에 위치하고 있음.

* 인근에 갈현2동주민센터, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 있어 주거 생활 편의성이 높음.

* 도보 거리에 버스정류장이 있고, 도보 또는 짧은 거리 이동으로 "연신내역"(3호선, GTX-A) 이용이 가능하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수함.

* GTX-A 노선 개통으로 인한 교통망 개선 및 지역 가치 상승이 기대되는 입지임.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 인근에 다양한 주거 형태(아파트, 다세대주택)와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이함.

* 교통: 연신내역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 서울 전역으로의 이동이 용이함.

* 건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 약 2억 4,600만원의 임차보증금이 매수인에게 인수되므로, 실질적인 총 매수 비용이 크게 증가함. (총 예상 지출 = 입찰가 + 246,000,000원)

* 현장 방문 미확인: 현장 조사 시 이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했음. 공부상 내용과 실제 현황이 상이할 가능성이 있으므로, 경매 진행 시 재확인이 반드시 필요함.

* 토지거래허가구역: 허가 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.이며, 현재(2026년 7월 24일 기준) 유효한 기간임. 토지거래 시 허가를 받아야 함 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대).

1.6. 종합 의견

* 본건은 연신내역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 GTX-A 노선 개통 호재를 갖춘 다세대주택임.

* 그러나 약 2억 4,600만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인임.

* 감정가 2억 4,800만원에서 임차보증금 2억 4,600만원을 제외한 순수 부동산 가치(권리 인수 후)는 약 200만원 수준으로 추정됨. 이는 매우 낮은 수준이므로, 입찰 시 매우 신중한 접근이 요구됨.

* 내부 미확인 상태이므로, 권리 분석 외에 물건의 실제 상태 파악이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 은평구 갈현동, 연신내역 역세권 (3호선, GTX-A)으로 교통 및 생활 편의성이 뛰어남.

* 미래 가치: GTX-A 노선 개통으로 인한 광역 교통망 확충 및 지역 가치 상승 기대.

* 부동산 시장 회복 시점: 향후 부동산 시장 회복 및 해당 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 248,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 임차보증금이 246,000,000원에 달하여 실질적인 총 매수 비용이 크게 증가합니다.

* 따라서 입찰가는 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 보수적으로 산정하는 것이 타당합니다.

* 현장 답사를 통해 내부 상태를 확인하고, 주변 시세와 임차권 인수 금액을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

* 현재 제시된 정보만을 바탕으로 추정 시, 인수되는 보증금을 제외한 순수 부동산 가치가 약 200만원(감정가 - 인수 보증금)으로 계산되므로, 본 물건의 취득을 위해서는 매우 낮은 금액으로 입찰하여 추가 수익을 확보해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 1,000,000원 ~ 2,000,000원 (총 실질 매수 비용 = 입찰가 + 246,000,000원)

* 상기 예상 입찰가는 매우 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 확인 및 추가적인 권리, 시세 분석을 거쳐야 합니다.

혐오시설 관련 정보:

제공된 자료 및 주변 시설 정보를 종합적으로 검토한 결과, 해당 물건지 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주된 주변 시설로는 공원, 학교, 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 언급되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.