나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51181 [1] 서울특별시 서대문구 창천동 347 어반스테이 2층203호 연립주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51181 [1] 서울특별시 서대문구 창천동 347 어반스테이 2층203호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매1계 2025타경51181 | 소재지: 서울특별시 서대문구 창천동 347 어반스테이 2층203호 | 감정가: 295,000,000원 | 최저가: 236,000,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51181 (1)이며, 물건의 소재지는 서울특별시 서대문구 창천동 347 어반스테이 2층203호입니다. 용도는 연립주택으로 2020년 7월 16일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

토지 면적은 13.77제곱미터(약 4.17평), 건물(전용) 면적은 22.13제곱미터(약 6.70평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물 중 제2층에 해당하며, 이용 상태는 다세대주택으로 이용 중입니다.

본 경매는 부동산강제경매이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다. 감정가는 2억 9,500만 원입니다.

1.2. 감정평가 요약

본건은 서울 서대문구 창천동 소재 "서대문우체국" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다가구 및 다세대주택, 상가 등이 혼재하는 주상복합 지역입니다. 연세대, 이화여대, 서강대 등 주요 대학가와 인접하여 임대 수요가 높은 지역으로 판단됩니다.

교통 상황은 본건까지 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 보통 수준 이상입니다. 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.

토지는 완경사의 사다리형 토지이며, 북측 및 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건이 위치한 창천동은 신촌과 이화여대 상권의 배후 주거 지역으로, 특히 젊은 층과 대학생들의 임대 수요가 매우 풍부한 곳입니다. 주요 대학가와 도심 업무지구로의 접근성이 뛰어나 최고의 임대수익형 입지 중 하나로 평가됩니다. 건물이 신축급(2020년 사용승인)이므로 인근 노후 건물 대비 경쟁 우위를 가집니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

주변에 "서대문우체국"이 인접해 있고, 다수의 상가 및 상업 시설(레스토랑, 바 등)이 혼재된 환경으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다. 젊은 소비층을 겨냥한 상권이 발달되어 있어 생활 만족도가 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각으로 진행되어 법정지상권 등의 복잡한 권리 관계 발생 위험이 적습니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일하여 명도 과정이 비교적 수월하게 진행될 가능성이 있습니다. 다만, 채권자(주OOOOOOO)의 채권 규모와 최선순위 설정 일자 등을 확인하여 추후 낙찰 시의 인수 금액(최저가 이상 시)이 발생하지 않는지 면밀히 분석해야 합니다.

감정평가서상 임대관례 및 기타 사항에 공실 또는 임차인에 대한 구체적인 정보가 기재되어 있지 않으므로, 정확한 임차인 현황과 보증금 유무에 대한 명확한 현장 조사 및 임차인 진술 확인이 필수적입니다.

4. 리스크 및 주의 사항

4.1. 잠재적 리스크

건물 면적이 22.13제곱미터(약 6.70평)로 매우 작은 소형 원룸형 구조입니다. 이는 임차 수요를 1인 가구, 특히 대학생이나 직장인으로 한정하는 리스크가 있습니다. 또한, 주거지와 상가가 혼재된 지역 특성상 야간 소음이나 상권 밀집으로 인한 주거 쾌적성 저하 가능성이 있습니다. 주변 지역은 상업 시설 밀도가 높아 혐오시설은 확인되지 않았으나, 유흥 시설 등의 존재 여부는 재확인이 필요합니다.

4.2. 토지이용계획 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당되어 주거지역으로서의 용도에 적합하며, 과도한 개발 제한은 없습니다. 다만, "제2종일반주거지역(7층이하)"은 최대 층수 제한이 명확하므로 향후 재개발 시 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 제안

5.1. 종합 의견

본 물건은 신촌 대학가 인근의 뛰어난 입지에 위치하며, 사용승인일이 2020년 7월로 건물 상태가 매우 우수합니다. 감정가 2억 9,500만 원은 대학가 소형 주거 시설의 임대수익 가치를 반영한 것으로 보입니다. 소액 투자로 서울 도심권의 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 연세대, 이화여대 등 풍부한 임대 수요층을 확보할 수 있는 대학가 핵심 상권에 위치하여 공실 우려가 매우 낮습니다.

신축급 건물: 2020년 준공으로 수리 비용 및 감가 상각 부담이 적어 실질 투자 가치가 높습니다.

소형 투자: 상대적으로 낮은 감정가(2억 9,500만 원)로 소액 투자가 가능하여 투자 회전율과 유동성이 우수합니다. 주거용 강제경매 물건으로서 권리관계가 단순한 편이므로, 낙찰 후 명도 진행에 집중할 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계