나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51181 [1] 서울특별시 서대문구 창천동 OOO OOOOO OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 창천동 소재 ""서대문우체국"" 남서측 인근에 위치하고, 주위환경은 아파트, 다가구 및 다세대주택, 상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일 : 2020.07.16)
외벽 : 몰탈 위 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 완경사의 사다리형 토지로서, ""다세대주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51181 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 서대문구 창천동 347 어반스테이 2층203호

용도: 연립주택 (건축물대장상 다세대주택)

토지면적: 13.77㎡ (약 4.16평)

건물면적: 22.13㎡ (약 6.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 295,000,000원

1.3. 평가 요약

본건은 서울특별시 서대문구 창천동 소재 "서대문우체국" 남서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 아파트, 다가구 및 다세대주택, 상가 등이 혼재하는 지역임.

건물 구조는 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제203호이며, 사용승인일은 2020년 7월 16일임.

이용상태는 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지는 대체로 완경사의 사다리형 토지로 "다세대주택" 건부지로 이용 중이며, 북측 및 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 창천동에 소재하며, "서대문우체국" 남서측 인근에 위치함.

주위 환경은 아파트, 다가구 및 다세대주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사리츠건업 (2020-07-29)

* 소유권이전: 김현종 (2020-12-23, 매매 285,000,000원)

* 주택임차권: 김하늘 (260,000,000원, 2023-07-21 등기, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (279,055,009원, 2025-03-17 등기, 말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-23

* 확정일자: 2020-12-09

* 배당신고일자: 2023-07-21

* 대항력: 없음

3.3. 낙찰 시 인수/소멸 권리

본건은 주택도시보증공사의 강제경매로, 말소기준권리(갑3, 2025-03-17)보다 선순위 권리인 임차권(을3, 2023-07-21)은 매각으로 소멸될 예정임.

등기부상 채권 총액은 260,000,000원이며, 채권자(주택도시보증공사)의 청구금액은 279,055,009원임.

소유권이전(갑2) 및 소유권보존(갑1) 등기 역시 말소 대상임.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요함.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건임.

* 임차인 김 는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)의 조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

* 따라서, 낙찰자는 임차인의 보증금 260,000,000원을 인수하지 않음. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 연립/다세대 주택의 시세는 다음과 같음.

* LK타운 (2020년식, 23.69㎡): 2026년 3월, 345,000,000원 (㎡당 약 14,563,000원)

* 금반석시티빌39차 (2015년식, 39.77㎡): 2026년 5월, 420,000,000원 (㎡당 약 10,560,000원)

* (68-40) (2013년식, 50.66㎡): 2026년 5월, 360,000,000원 (㎡당 약 7,106,000원)

본건(2020년식, 22.13㎡)과 건축 연도 및 면적이 유사한 LK타운의 최근 실거래가(㎡당 약 14.56백만원)를 기준으로 산정 시, 본건의 시장 가치는 약 322,000,000원 (22.13㎡ * 14,563,000원/㎡) 수준으로 추정됨.

이는 본건의 감정가(295,000,000원)보다 높은 수준임.

4.2. 가격 동향

최근 2026년에 거래된 주변 다세대/연립 주택들의 가격은 면적, 건축 연도, 상태에 따라 ㎡당 약 710만원에서 1,456만원까지 다양하게 형성되어 있음.

본건의 건축 연도(2020년)와 면적(22.13㎡)을 고려할 때, 신축 소형 다세대 주택의 높은 가격대를 반영하는 것으로 보임.

5. 생활정보

본건의 소재지인 서울특별시 서대문구 창천동은 대학가(신촌, 연세대학교 등) 인근에 위치하여 젊은층 유동인구가 많고, 다양한 상업시설, 편의시설, 문화시설이 밀집해 있음.

* 교통: 인근 버스 정류장 외 지하철 2호선 신촌역 이용이 가능하여 서울 도심 및 강남 등 주요 지역으로의 접근성이 우수함.

* 편의시설: 다수의 상업시설, 병원, 은행 등이 도보 거리에 위치함.

* 교육시설: 연세대학교, 이화여자대학교, 서강대학교 등 주요 대학이 인접해 있으며, 다수의 초, 중, 고등학교가 소재함.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보와 주변 환경 분석 결과, 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 병원 등)의 존재는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 등기부상 채권 총액이 감정가 및 채권자의 청구금액과 유사하거나 높은 수준으로, 추가적인 경매 취하나 변경 가능성은 낮으나 유의해야 함.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용 및 영향력 확인이 필요함.

6.2. 임차인 관련

* 임차인 김 는 대항력이 없으나, HUG 인수조건 변경 및 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 낙찰 후 임차인과의 추가적인 분쟁 가능성을 완전히 배제하기는 어려움. (단, 현재 정보상으로는 보증금 인수 의무 없음)

* HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 세부 내용을 확인해야 함.

6.3. 기타

* 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과가 본건 경매에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 신축 소형 다세대주택으로, 서울 서대문구 창천동의 역세권 및 대학가 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있음.

최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건의 시장 가치는 감정가보다 높게 평가될 가능성이 있음.

임차인이 대항력이 없으며, HUG 조건부 매각으로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보임.

다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특수 사항은 추가적인 면밀한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축 소형 아파트/다세대 주택: 2020년 준공된 신축 건물로, 투자 및 실거주 가치가 높음.

* 우수한 입지: 대학가 및 상업지구 인근에 위치하여 임대수요 풍부 및 시세 상승 잠재력 보유.

* 낙찰자 부담 없음: 임차인 대항력 없음 및 HUG 조건부 매각으로 보증금 인수 부담 없음.

* 시장 가치 상승 기대: 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어, 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 295,000,000원이며, 주변 실거래가 분석 결과 ㎡당 시세는 약 1050만원 ~ 1450만원 수준으로 나타남.

특히, 본건과 유사한 2020년식 LK타운(23.69㎡)의 ㎡당 가격(약 1,456만원)을 적용할 경우, 본건의 시장 가치는 약 322,000,000원에 달함.

임차인의 대항력이 없고 HUG 인수조건 변경 및 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다는 점을 고려할 때, 시세 대비 저평가된 낙찰 가능성이 있음.

현 시세와 감정가, 채권 총액, 그리고 HUG 조건 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 이상인 310,000,000원 ~ 325,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

최종 입찰가는 법원 명세서 및 현장 조사 결과, 입찰 참여 당시의 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.