나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51202 [1] 서울특별시 은평구 구산동 183-1 3층303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51202 [1] 서울특별시 은평구 구산동 183-1 3층303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매1계 2025타경51202 | 소재지: 서울특별시 은평구 구산동 183-1 3층303호 | 감정가: 271,000,000원 | 최저가: 216,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51202 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 183-1 3층303호 (파크원 다세대주택)

용도: 다세대주택 (방2, 거실1, 주방/식당1, 욕실1 구조)

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2016.12.06. (비교적 신축급)

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 271,000,000원

토지 면적 (대지권): 24.86㎡ (약 7.52평)

건물 면적 (전용면적): 39.69㎡ (약 12.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 주요 특징

본건은 2016년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건 중 3층에 위치한 다세대주택입니다. 내부 구조는 발코니가 확장된 투룸(방2) 형태로, 실거주 또는 임대 목적으로 활용하기에 적합합니다. 1층은 필로티 구조로 주차장이 설치되어 있으며, 개별난방, 승강기, CCTV 등 기본적인 편의시설이 구비되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 구산중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택이 혼재된 제2종일반주거지역(7층이하) 내 주택지대입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 북동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 위치하나, 역까지의 이용 사정은 원활한 편은 아닙니다. 다만, 동측 인근 갈현로에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다. 차량 진출입은 가능하며, 북동측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

교육시설: 구산중학교가 인접해 있으며, 주변으로 구산초등학교 등 교육시설이 위치하여 자녀를 둔 세대의 거주 환경으로는 양호합니다.

편의시설: 주택가 인근의 근린생활시설 및 소규모 상권 이용이 가능합니다. 대형마트 등 주요 편의시설과의 접근성은 보통이며, 생활 편의를 위한 기본적인 인프라는 갖추어져 있습니다.

문화/휴식시설: 구산동 마을공원 등 소규모 공원이나 휴식 공간이 주변에 산재해 있습니다.

2.3. 잠재적 리스크

토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층이하)으로 건축 제한을 받습니다. 또한, 인근 교육시설로 인한 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당되어 향후 증축이나 용도 변경 시 관할 교육청의 확인이 필수적입니다.

혐오시설: 인근 지역 검색 결과, 대상 물건지에 직접적인 영향을 미치는 대규모 혐오시설(폐기물 처리시설, 변전소 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보 및 권리관계

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

권리관계의 특징: 본 건은 부동산강제경매 사건으로, 등기부상 권리 분석은 별도 확인이 필요하나, 현재 소유자(채무자)와 채권자의 관계 및 설정된 권리 금액이 중요합니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

임차권 등기: 2023.12.29. 서울서부지방법원의 임차권등기명령에 의거 주택임차권이 설정되어 있습니다. (임차보증금: 252,000,000원)

배당 여부: 임차인이 임차권등기를 완료한 상태이므로, 그 순위 및 배당 여부를 철저히 분석해야 합니다. 보증금 2억 5,200만원은 감정가 2억 7,100만원과 상당한 차이가 없는 금액이므로, 낙찰자는 임차인의 대항력 유무와 배당 결과에 따라 미배당 보증금을 인수할 수 있는 최고 수준의 리스크를 안고 있습니다.

명도 리스크: 임차인 존재 및 임차권 등기 설정으로 인해 명도 난이도가 매우 높은 물건으로 판단됩니다. 명도 협상 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 다세대주택은 2016년에 지어진 비교적 신축급의 투룸형 주택으로, 구산역세권 인근의 주택가에 위치하고 있어 임대 및 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 면적은 투룸형으로는 적절하며, 개별 주차장 및 승강기 등의 편의시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 투자 포인트

신축급 다세대주택: 2016년식으로 노후도가 낮아 향후 주택 관리 및 임차 유치에 유리합니다.

소액 임대수요: 전용 약 12평의 투룸 구조는 신혼부부 또는 1~2인 가구의 임대 수요가 높은 편입니다.

경매 진행 시 유의점: 임차권 등기된 임차인의 보증금(2억 5,200만원)이 감정가(2억 7,100만원)의 대부분을 차지하므로, 입찰가 산정 시 인수할 보증금 발생 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다. 실수요자보다는 권리 분석에 능통한 투자자에게 적합한 물건입니다.

투자에 앞서 임차인의 전입일, 확정일자, 배당요구 여부, 그리고 권리금액을 상세히 확인하여 미배당금 인수 위험을 최소화하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계