나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경347 [1] 서울특별시 은평구 구산동 24-5 카리스글로리아 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""예일여고교"" 남서측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철6호선 ""구산역"" 까지 도보로 각각 약2~3분 및
약8~9분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제3층 제302호로서,
외벽은 치장벽돌쌓기·드라이비트 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방3·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형으로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1·2:
제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경347 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 24-5 카리스글로리아 3층302호

용도: 다세대주택

건물명: 카리스글로리아

구분건물: 3층 302호

감정가: 275,000,000원

건축년도: 2014년

토지면적: 25.10㎡ (약 7.59평)

토지지분: 25.099999999999998㎡ (약 7.59평)

건물면적: 42.90㎡ (약 12.98평) (전용면적)

건물지분: 42.9㎡ (약 12.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

위치: 서울특별시 은평구 구산동 소재 "예일여고교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 대중교통수단인 버스정류장까지 도보 약 2~3분, 지하철 6호선 구산역까지 도보 약 8~9분 소요되어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

도로: 차량 출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

주변 시설: 특별한 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다. 인근에 학교가 있어 교육 환경 보호 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을구 1번 근저당권 (남승우, 2022-06-21 접수)

인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (손*): 보증금 270,000,000원. 이 임차인은 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

* 을구 1번 근저당권 (남승우, 110,000,000원)

* 을구 2번 근저당권 (이봉주, 60,000,000원)

* 갑구 8번 가압류 (서울보증보험, 13,457,625원)

* 갑구 9번 가압류 (근로복지공단, 14,000,000원)

* 갑구 10번 압류 (은평구)

* 갑구 11번 압류 (화성시)

* 갑구 12번 압류 (청주세무서장)

* 갑구 13번 강제경매 (손정희, 270,000,000원) - 본 경매 사건

임차인 현황 (손*):

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-17

* 확정일자: 2021-09-06

* 배당신고일자: 2023-09-27

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 존재, 보증금 전액 변제되지 않을 시 잔액 인수.

4. 상권분석

본 건은 서울 은평구 구산동 지역으로, 주변에 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. "예일여고교" 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 업종의 수요가 있을 수 있습니다. 지하철 구산역 및 버스 정류장이 인근에 있어 유동인구 접근성이 보통 수준입니다. 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 업종이 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 지하철 6호선 구산역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내 접근성이 양호합니다.

교육시설: 예일여자고등학교가 인근에 위치합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 내 3층 302호이며, 외벽은 치장벽돌쌓기·드라이비트 마감, 내벽은 벽지·타일 마감으로 현 상태는 보통입니다.

내부 이용상태: 현관, 방 3, 주방겸식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니 등으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

설비: 상·하수도, 위생설비, 개별 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금: 가장 큰 리스크 요인입니다. '손*' 임차인은 대항력이 있으며, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 합니다. 보증금 총액(270,000,000원)이 감정가(275,000,000원)와 유사하거나 더 많아, 전액 변제되지 않을 가능성이 높습니다.

시장 가격과의 괴리: 제공된 최근 매매 정보를 볼 때, 본 건의 감정가(275,000,000원)보다 낮은 시세(약 150,000,000원 ~ 160,000,000원)를 나타내는 거래 사례가 존재합니다. 이는 시세 대비 고가 낙찰 시 손실 가능성을 시사합니다.

경매 신청 주체: 대항력 있는 임차인인 '손*'씨가 직접 강제경매를 신청한 점은 임차인이 보증금을 회수하지 못해 경매를 신청했을 가능성이 높음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건은 보통 수준입니다. 가장 중요한 권리 분석 결과, '손*' 임차인이 대항력을 가지고 있으며 보증금 270,000,000원의 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 감정가 275,000,000원 대비 최근 실거래가 정보는 약 150,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로, 시세와 감정가 간의 괴리가 상당합니다. 이러한 인수되는 임차보증금 부담과 시세와의 괴리를 고려할 때, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

낮은 입찰가 기대: 인수되는 임차보증금 부담으로 인해 경쟁률이 낮아질 가능성이 있습니다.

지속적인 주택 수요: 서울시 내 다세대주택에 대한 꾸준한 수요는 존재합니다.

입지 개선 가능성: 향후 지역 개발 또는 교통망 확충 시 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 시장 시세, 감정가, 그리고 인수해야 하는 임차보증금을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 최근 실거래가 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 150,000,000원에서 160,000,000원 수준으로 추정되나, 이는 감정가 및 인수될 보증금에 비해 현저히 낮습니다.

매수인이 인수해야 할 임차보증금은 최대 270,000,000원에 달할 수 있습니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액은 매수인이 부담하게 됩니다. 따라서 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 설정해야 합니다.

임차인이 배당으로 약 120,000,000원을 회수하고, 매수인이 나머지 150,000,000원을 인수한다고 가정할 때, 감정가 수준인 275,000,000원의 총 지출을 맞추기 위한 합리적인 입찰가는 약 125,000,000원으로 추정됩니다.

따라서, 약 125,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 단, 임차인의 실제 보증금 회수율 및 추가적인 권리 관계 변동 가능성을 철저히 확인한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.