나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51127 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 499-10 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 은평구 갈현동 소재 ""서울갈현초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선 및 6호선 ""연신내""역과 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콩클트조및 (철근)콘크리트지붕
(사용승인일 : 2021-01-08)

외벽 : 드라이비트 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 ""단독주택(다중주택 19호)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51127 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 499-10

용도: 다중주택

감정가: 1,706,293,320원 (17억 629만 3320원)

토지면적: 168.30㎡ (약 50.9평)

건물면적: 384.54㎡ (약 116.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주변환경

서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울갈현초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 3호선 및 6호선 연신내역과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 연신내역은 GTX-A 노선 개통 예정으로 미래 교통 요충지로의 발전 가능성이 있습니다.

* 토지 및 도로 상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 현재 단독주택(다중주택) 부지로 이용 중입니다. 본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 도시계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 3월 30일 접수된 신정신용협동조합의 근저당권(744,000,000원)입니다. 이외 소유권 이전 및 매매, 압류(은평구) 내역이 있습니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 2월 8일 접수된 신정신용협동조합의 근저당권(744,000,000원)입니다.

2025년 3월 6일자 신정(채권액 660,753,774원)의 임의경매개시결정(2025타경51127)이 등기되었으며, 이는 본 경매물건의 개시 결정권자입니다.

토지 등기부 채권 총액: 744,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 2,209,000,000원 (근저당 744,000,000원 + 주택임차권 16건 합계)

주의: 건물 등기부상 확인되는 주택임차권(을6~을15)들은 모두 말소 예정으로 보이나, 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

총 18명의 임차인이 확인되며, 모든 임차인의 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다. (곽건희, 권소정, 김다혜, 김시현, 김재화(2명), 김혜진, 문희석, 민창홍, 박정욱, 박채영, 송영인, 이유화, 천영진, 최가람, 최슬기, 최정은)

* 임차인 곽건희: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-29, 확정 2021-12-22, 배당신고 2023-08-11, 대항력 없음.

* 임차인 권소정: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-26, 확정 2021-03-11, 배당신고 2025-03-25, 대항력 없음.

* 임차인 김다혜: 보증금 145,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-05, 확정 2021-03-12, 배당신고 2024-04-17, 대항력 없음.

* 임차인 김시현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-07-28, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음.

* 임차인 김재화: 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2021-05-03, 확정 2022-07-28, 배당신고 2025-04-02, 대항력 없음.

* 임차인 김재화: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-05-03, 확정 2021-04-16, 배당신고 2025-03-26, 대항력 없음.

* 임차인 김혜진: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-01, 확정 2021-02-04, 배당신고 2025-02-27, 대항력 없음.

* 임차인 문희석: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-15, 확정 2021-02-23, 배당신고 2025-03-17, 대항력 없음.

* 임차인 민창홍: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-29, 확정 2021-03-12, 배당신고 2024-04-04, 대항력 없음.

* 임차인 박정욱: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-25, 확정 2022-08-17, 배당신고 2025-04-10, 대항력 없음.

* 임차인 박채영: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-29, 확정 2022-01-25, 배당신고 2023-08-11, 대항력 없음.

* 임차인 송영인: 보증금 80,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-03-30, 확정 2023-03-30, 배당신고 2025-04-09, 대항력 없음.

* 임차인 이유화: 보증금 50,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2023-02-27, 확정 2023-02-27, 배당신고 2025-02-28, 대항력 없음.

* 임차인 천영진: 보증금 50,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023-04-18, 확정 2023-03-16, 배당신고 2025-05-19, 대항력 없음.

* 임차인 최가람: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-04, 확정 2022-06-07, 배당신고 2024-09-30, 대항력 없음.

* 임차인 최슬기: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-02, 확정 2021-03-15, 배당신고 2025-04-02, 대항력 없음.

* 임차인 최정은: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-06, 확정 2021-08-25, 배당신고 2024-11-27, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 상기 '인수 보증금 합계: 0원'은 물건명세서에 명시된 내용이나, 실제 임차인들의 총 보증금 합계는 약 16억 1천만 원에 달합니다. 대항력 없는 임차인들의 보증금은 배당을 통해 변제받게 되므로, 명시된 0원으로 간주하여 권리 분석을 진행합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 서울갈현초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 단독주택(다중주택 19호)으로 이용 중인 점을 고려할 때, 임대 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가집니다.

* 연신내역을 중심으로 한 상업 및 교통 중심지와의 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 서울갈현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 지하철 3호선 및 6호선 연신내역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 있어 서울 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. GTX-A 연신내역 개통 시 강남 등 주요 도심 접근성이 획기적으로 개선될 전망입니다.

* 생활 편의: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역 내 건축 제한이 존재합니다.

* 제한구역: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 법규에 의한 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다. 특히 상대보호구역은 교육청 확인이 필요합니다.

* 다수의 임차인: 18명의 임차인이 거주 중이며, 비록 대항력은 없으나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 약 30억원(토지 7.4억 + 건물 22억)에 달하여, 경매 낙찰가의 규모를 가늠하는 중요한 요소가 됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 갈현동의 신축(2021년 사용승인) 다중주택으로, 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 특히 연신내역과 인근 개발 호재(GTX-A 노선)는 향후 부동산 가치 상승의 중요한 요인이 될 것으로 판단됩니다. 다수의 임차인이 거주하고 있으나 대항력 없는 임차인들이므로 명도 절차 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, '인수 보증금 합계 0원'과 실제 임차인 보증금 총액 간의 큰 차이는 물건명세서 상의 명확한 확인이 필요합니다. 전반적으로 안정적인 임대 수익 창출 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 절감됩니다.

* 역세권 잠재력: 연신내역(3, 6호선) 인근이며, GTX-A 노선 개통 시 교통 편의성이 대폭 향상될 것입니다.

* 임대 수익: 19세대의 다중주택으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

* 개발 호재: 주변 재개발 및 신속통합기획 추진 움직임이 있어 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 인수되는 권리 없음: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 후 깔끔한 권리 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,706,293,320원입니다. 주변 최근 매매 사례들을 보면, 개별 세대의 경우 3.3㎡당 약 450만원 ~ 500만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다 [cite:JSON].

본 물건은 다중주택 전체의 감정가이므로, 개별 세대 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 건물 연면적(384.54㎡) 대비 감정가는 약 440만원/㎡ 수준으로, 주변 시세 및 입지, 신축 건물 가치, 향후 개발 호재 등을 고려할 때 감정가 수준에서 경쟁이 예상됩니다.

안정적인 임대 수익 확보와 향후 시세 차익을 고려하여, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1,700,000,000원에서 1,880,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다.

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 자료와 시장 분석을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 권리 관계 재확인, 최신 시세 변동 등을 반드시 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다. 또한, 명도 및 세금 등 제반 부대 비용을 감안해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.