나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51109 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2025.03.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ""역촌동 주민센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 까지 차량 접근 가능하며, 본건토지와 접하고 있는 역말로 및 인근으로 지나는 연서로변에 노선버스 정류장이 있고, 근거리에 지하철 6호선 ""구산역, 응암역""이 소재하고 있어 교통환경 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건물 내 3층304호(사용승인: 2021.01.04)로서, 외벽은 석재 및 타일붙임 마감 등, 내벽은 미확인, 창호는 샤시 창호 등임.

이용상태

건축물현황도면(304호 평면도) 기준으로 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용 중임. (후첨 ""호별배치 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51109 (1)

감정가: 293,000,000원

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 3층304호

건물명: 대신벨리온

건물 사용승인일: 2021년 01월 04일

건물 규모: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 3층 304호

전체 세대수: 20세대

1.2. 2.면적

토지면적: 16.50㎡ (약 4.99평)

토지 지분: 16.5㎡ (약 4.99평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.32평)

건물 지분: 27.6㎡ (약 8.32평)

1.2. 3.용도 및 구조

용도: 도시형생활주택 (건축물 현황도면 기준 다세대주택, 후첨 호별배치 및 내부구조도 참조)

내부구조: 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등

1.2. 4.감정가

감정가: 293,000,000원

1.3. 매각 정보

1.3. 1.경매 구분

부동산강제경매

1.3. 2.매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.3. 3.채권자

주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌동 주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 물건 토지와 접하고 있는 역말로 및 인근 연서로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 6호선 구산역 및 응암역이 근거리에 있어 교통 환경은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 토지는 북측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

해당 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 03월 06일 접수된 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(을구 3번, 권리자: 주택도시보증공사)입니다.

3.2. 인수 권리

3.2. 1.임차인 현황 (위한영)

보증금: 274,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 08월 11일

확정일자: 2021년 07월 06일

배당신고일자: 2023년 06월 28일

대항력: 있음

등기부상 권리종류: 주택임차권 (을구 3번)

권리금액: 274,000,000원

말소: 인수

3.3. 특이사항

3.3. 1.대항력 있는 임차인

위한영 (위 ) 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 2.선순위 임차권

을구 3번의 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

3.3. 3.공동담보

등기부등본상 공동담보 물건이 존재할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 역촌동 일대는 다세대, 다가구 주택 및 소규모 아파트가 주를 이루는 전형적인 주거 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

근린생활시설이 혼재하고 있어 지역 내 기본적인 상업 활동은 이루어지고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 단, 대형마트나 백화점 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

5.2. 기타 생활 정보

본 건물은 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 및 주차장 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 관련

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(위 )의 보증금 274,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 예상치 못한 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 기타 제한 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축 도시형생활주택으로, 양호한 교통 환경과 주거 쾌적성을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 274,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있어, 실질적인 취득 비용이 높아질 수 있는 물건입니다. 신중한 권리 분석과 자금 계획이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 지하철 6호선 역세권(구산역, 응암역)으로 교통이 편리합니다.

* 수도권 내 주거 수요가 꾸준한 지역에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(25~30㎡)의 다세대 주택 시세는 149,000,000원에서 155,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본 물건은 27.60㎡(약 8.32평) 면적으로, 2021년식 신축 건물임을 감안할 때, 공실 기준 시세는 평당 약 650만원에서 700만원 선으로 추정됩니다. 이에 따라 부동산 자체의 시세는 약 179,400,000원에서 193,200,000원 범위로 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

임차인의 보증금 274,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려하여, 보증금 인수 부담을 제외한 부동산 자체의 시장 가치를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

신축 건물임을 감안하여 시세 하단보다는 상단에 근접한 금액으로, 보수적인 접근을 위해 약 180,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

9.3. 총 예상 지출액

상기 예상 입찰가 180,000,000원을 낙찰받고, 임차인의 보증금 274,000,000원을 모두 인수하게 될 경우, 총 지출액은 다음과 같이 계산됩니다.

만약 낙찰가(180,000,000원)가 인수 보증금(274,000,000원) 전액을 변제하지 못하면, 낙찰자는 잔여 보증금(274,000,000원 - 180,000,000원 = 94,000,000원)을 추가로 부담해야 합니다.

따라서, 총 예상 지출액은 낙찰가 180,000,000원 + 잔여 보증금 94,000,000원 = 274,000,000원이 됩니다. (만약 낙찰가가 274,000,000원 이상일 경우, 총 지출액은 낙찰가와 같습니다.)

10. 주변 시설 분석

10.1. 혐오시설 유무

제공된 정보와 일반적인 주변 환경 조사를 통해, 해당 물건지 인근에서 주거 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오 시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 대공방어협조구역에 해당한다는 점은 참고할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.