나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51119 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층801호 교육연구시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51119 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층801호 교육연구시설 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매1계 2025타경51119 | 소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층801호 | 감정가: 1,130,000,000원 | 최저가: 904,000,000원 | 용도: 교육연구시설

1. 물건 보고서: 서울서부지방법원 2025타경51119 (1)

1.1. 물건 개요 및 기본 정보

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층801호

용도: 교육연구시설 (실제 노인복지시설로 이용 중인 것으로 파악됨)

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51119 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채권자: 소유자(김OO), 채권자(최OO)

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가: 1,130,000,000 원

건물면적 (전용면적): 67.47㎡ (약 20.41평)

토지면적 (대지권): 24.05㎡ (약 7.27평)

토지/건물 지분율: 토지 2405, 건물 6747 (대지권 및 전유부분 면적을 비율로 표현한 것으로 보임)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 은평구청 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

교통 상황은 양호하며, 차량 접근이 용이합니다. 인근에 지하철 3호선 녹번역이 직선거리 430m 내에 위치하고 버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

남서측 하향 완경사지에 위치하나 자체 지반은 평탄하며, 도로 상태는 남동측 및 남서측의 약 4~5미터, 3~5미터 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 현황

건물은 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물 내 8층 801호입니다. 외벽은 치장석 마감으로 되어있습니다.

현재 교육연구 및 복지시설(유료 노인복지시설, 실버타운)로 이용 중이며, 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 도시가스, 소화설비, CCTV, 시스템에어컨 등 각종 편의 및 안전 설비를 잘 갖추고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하며, 건축 제한으로 인해 향후 개발에 일부 제약이 있을 수 있으나 현재 건축물에는 큰 영향을 주지 않습니다.

2.4. 생활 정보 및 주변 시설

인근에는 은평구청, 은평예술회관, 보건소 등 공공시설이 가까이 있습니다.

교육 시설로는 녹번초등학교, 은평초등학교 등이 인접해 있으며, 상업시설로는 은평로 남측으로 녹번시장 및 금융기관 등이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의 시설이 무난하게 갖추어져 있습니다.

특히 건물 북측으로 대규모 녹번 서공원 및 근린공원이 조성되어 있어 주거 여건이 쾌적한 편입니다.

2.5. 혐오 시설 정보

확인된 바, 인근에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. 주변에 공원과 학교가 위치하여 주거 환경은 양호한 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본건은 부동산임의경매 사건으로, 감정가 대비하여 권리상의 문제가 없는 경우 매각 가능성이 높습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

제시외 면적이 0.00㎡으로, 공부와의 차이 및 불법 증축 등의 문제는 없는 것으로 보입니다.

본 물건의 용도는 "교육연구시설"이며, 실제 "노인복지시설(실버타운)"로 이용되어 왔습니다. 따라서 일반 주거용 아파트와는 법적 성격 및 소유권 행사에 차이가 있을 수 있으며, 주택법이 아닌 노인복지법 등의 적용을 받습니다.

과거 관리비 과다 민원 및 수사 관련 이슈가 발생한 적이 있으므로, 입찰 전 현 운영 상태 및 관리비 체계에 대한 심층적인 확인이 필요합니다.

미상인 임대관계를 포함하여, 점유 관계에 대한 현장 조사 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

4. 투자 제언

4.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 물건의 용도가 *교육연구시설/노인복지시설*이라는 점입니다. 이는 일반 주택 거주를 목적으로 하는 매수자에게는 진입 장벽이 될 수 있습니다.

용도 변경을 통한 일반 주거 시설로의 전환은 해당 법규(노인복지법, 건축법 등) 및 지자체의 승인이 필요하며, 높은 비용과 오랜 기간이 소요될 수 있어 현실적으로 어려울 수 있습니다.

2016년 경 관리비 관련 민원 및 소송 이슈가 있었으므로, 현재의 시설 운영 방식 및 관리 상태를 반드시 점검해야 합니다.

4.2. 투자 포인트 및 상권 분석

투자 포인트: 은평구청 인근의 양호한 입지와 지하철역(녹번역) 도보 이용권의 교통 편의성.

주변에 녹번 서공원 등 쾌적한 주거 환경이 조성되어 있습니다.

본건은 실버타운 시설 내에 위치하여, *실버산업 관련 사업*을 염두에 둔 투자자에게는 안정적인 임대 또는 운영 수익을 기대할 수 있는 특화된 물건입니다.

상권은 녹번시장, 은평구청 등 공공기관과 편의시설을 중심으로 형성되어 있어 생활 기반 시설이 충분합니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 서울 서부권의 양호한 입지(녹번역, 은평구청 인접)를 갖추고 있으며, 감정가는 입지적 가치를 반영하고 있습니다.

다만, 일반 주거 시설이 아닌 *특수 시설(노인복지시설)*이라는 점이 가장 큰 변수입니다. 일반 매수인의 경우 자금 조달 및 대출의 어려움, 용도 제한에 따른 환금성 리스크를 고려해야 합니다.

따라서 본건은 일반 주거 목적의 실수요자보다는, 실버타운의 운영/임대 사업자, 또는 장기적인 관점에서 특수 물건을 전문적으로 취급하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

입찰 전 반드시 매각 물건 명세서 및 현황조사서를 통해 용도 변경 가능성, 선순위 임차인 유무, 관리비 체납액 등을 철저히 확인해야 합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계