나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51119 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층801호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""은평구청"" 북동측 인근에 위치하며, 주
위는 다세대주택, 아파트, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교
통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 12층 내 8층 801호로서,

외벽 : 치장석 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

교육연구 및 복지시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재감지기, 소화전, 화재경보기, 구조
대, CCTV, 스프링쿨러, 위급호출수신기, 시스템에어컨, 공조설비, 방송설비 등을 갖추고 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지에 위치하나 자체지반 등고평탄한 부정형 토지로서, 교육연구 및 복지
시설, 근린생활시설용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 남동측과 남서측의 약 4~5미터, 3~5미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51119 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층801호

* 건물명: 시니어캐슬 클라시온

* 용도: 교육연구시설 (건축물대장상 노유자시설, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 1,130,000,000원

* 토지면적: 24.05㎡ (약 7.27평)

* 토지지분: 24.05㎡ (약 7.27평)

* 건물면적: 67.47㎡ (약 20.39평)

* 건물지분: 67.47㎡ (약 20.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 최OO

* 특이사항: 재매각

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평지붕, 총 12층 건물 중 8층에 위치. 사용승인일은 2006년 1월 20일.

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건 주변으로는 다세대주택, 아파트, 도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

* 교통: 차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 28일 접수된 최미정 씨 명의의 근저당권(채권액 600,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부채권 총액: 등기부등본상 총 채권액은 828,412,725원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고만 기재되어 있어, 구체적인 지상권의 존재 및 내용 확인이 필요합니다. 이는 잠재적인 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 존재하더라도 보증금을 낙찰자가 인수하지 않는다는 의미로 해석됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 은평구청과 인접하여 행정기관 이용이 편리하며, 주변의 다양한 주거 및 근린생활시설은 지역 상권의 기본적인 수요를 뒷받침할 것으로 보입니다.

* 현재 교육연구 및 복지시설로 이용되고 있는 점을 고려할 때, 해당 용도에 대한 안정적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 은평구청 등 주요 공공기관이 가까이 위치해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 다양한 주거 시설 및 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되는 물건입니다. 이는 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰자의 잔금 미납 등 특별한 사유가 있었음을 시사하므로, 물건의 상태나 권리 관계에 대한 더욱 면밀한 확인이 필요합니다.

* 미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 언급된 지상권의 구체적인 내용이 불분명하여, 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 조사가 요구됩니다.

* 권리관계: 등기부등본상 다수의 가압류, 압류, 근저당 등이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위에 있는 대부분의 채권은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구청 인근이라는 입지적 장점과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 교육연구 및 복지시설로 활용되고 있어 안정적인 운영이 기대됩니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 불확실성은 투자 결정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 은평구청 인근에 위치하여 행정 접근성이 우수합니다.

* 교육연구 및 복지시설로서의 활용 가능성이 높아 해당 분야의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 철근콘크리트 구조의 견고한 건물이며, 향후 건물 관리 상태에 따라 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 감정가(1,130,000,000원)를 기준으로 하되, 물건의 현재 시장 가치, 재매각 사유, 권리 관계의 최종 확인 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로 권리 인수 부담은 없습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율 분석, 그리고 현장 답사를 통한 물건의 실질적인 가치 평가가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.