나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51076 [1] 서울특별시 은평구 구산동 211-5 중앙하이츠빌 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""구산초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 구산브라운스톤 등 소규모 아파트단지와 구산초등
학교, 구산중학교, 은평중학교 등 교육기관 및 구산동주민센터 등 공공시설이 혼재하는
제2종일반주거지역 내 주택지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 남동측 인근에 지하철6호선 구산역이 위치하고, 동측 인근의
갈현로와 북측 인근의 서오릉로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층건 중 제3층 제304호로서 2009.02.23.사용승인 되었음.
마감구조는
외벽: 전면부는 화강석판재 붙임, 기타면은 드라이비트 마감임.
내벽: 종이벽지 및 일부 내장타일 마감.
창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

연립주택(방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 발코니 등)으로 이용됨.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, CCTV, 1층에 주차장
설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 지반으로 중앙하이츠빌(연립주택) 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약6M 포정도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하).
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할
교육청레 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임.'
*.2023.07.05.서울서부지방법원의 임차권등기명령(2023카임5549)에 의거 주택임차
권 설정됨.(임차보증금: 270,000,000원-) *.(등기사항전부증명서 기재내용 참조.)
기 타: 입주인의 개문으로 내부구조 등을 확인하였으나, 내부 사진촬영에 비동의로
촬영은 생략하였음.
* 건물외벽에 표시된 건물명칭에는 ""중앙하이츠빌라 10차""로 부착되어 있음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

1.1. 1. 사건 번호

서울서부지방법원 2025타경51076 (1)

1.1. 2. 소재지

서울특별시 은평구 구산동 211-5 중앙하이츠빌 3층304호

1.1. 3. 건물 구조 및 용도

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층건 중 제3층 제304호, 사용승인 2009.02.23. / 연립주택

1.1. 4. 면적

토지 면적: 28.62㎡ (약 8.66평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 53.10㎡ (약 16.06평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 5. 감정가

245,000,000원

1.1. 6. 경매 구분

부동산강제경매

1.1. 7. 채권자

주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 아파트단지(구산브라운스톤) 등이 혼재하는 주택지대로서, 구산초등학교, 구산중학교, 은평중학교 등 교육기관과 구산동주민센터 등 공공시설이 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 6호선 구산역이 위치하고 있습니다. 동측 인근의 갈현로와 북측 인근의 서오릉로를 이용하는 다양한 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

기타 법적 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 말소기준권리

을7. 근저당권, 영동새마을금고, 2022.07.27. 접수, 70,000,000원

3.1. 2. 소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

- 근저당권 (을7): 영동새마을금고, 70,000,000원

- 압류 (갑4, 갑5): 국민건강보험공단

- 압류 (갑6): 은평구

- 강제경매 (갑7): 주택도시보증공사, 293,155,183원

- 주택임차권 (을8): 조규헌, 270,000,000원 (전입 2021.06.28, 확정 2021.05.17)

3.1. 3. 인수되는 권리

매각으로 인해 위에서 언급된 권리들은 소멸되며, 등기부상 별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인: 남

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-03-04

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 전입일자가 미래 시점으로 기재되어 있어 특이사항으로 주의가 필요합니다.

3.2. 2. 임차인: 주택도시보증공사 (조 )

보증금: 270,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-28

확정일자: 2021-05-17

배당신고일자: 2023-07-24

대항력: 없음

비고: 등기사항전부증명서상 주택임차권(을8)으로 설정되어 있으나, 말소 예정으로 확인됩니다.

3.3. 특이사항

- 본건은 별도등기, 공동담보 물건으로 진행되며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

- 물건명세서상 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

- 건물 외벽에는 "중앙하이츠빌라 10차"로 표시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

4.1. 1. 최근 매매 사례

- "리치빌"(구산동 147-18, 2013년식, 다세대) 전용면적 24.74㎡ (약 7.48평) 건이 2026년 5월 8,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,176만원)

- "금당빌라"(구산동 355-7, 1991년식, 다세대) 전용면적 37.02㎡ (약 11.19평) 건이 2026년 5월 11,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,027만원)

4.1. 2. 시세 평가

본건 물건의 감정가는 245,000,000원이며, 건물 면적 53.10㎡ (약 16.06평) 기준 평당 약 1,525만원입니다.

제공된 주변 시세 자료는 유사 단지가 아닌 다른 다세대 주택의 사례로, 건립 연식, 면적, 층수 등에서 차이가 있습니다. "리치빌"의 경우 신축 연식이 비슷하고 면적이 작음에도 불구하고 평당 시세가 본건 감정가 대비 현저히 낮은 수준입니다. "금당빌라"는 연식이 오래되었고 면적이 더 넓음에도 평당 시세가 낮습니다.

이러한 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 감정평가 시점 및 평가 기준에 따라 차이가 있을 수 있으므로, 보다 정확한 시세 분석을 위해서는 주변 유사 연립주택의 실거래가 및 현재 매물 시세를 추가적으로 조사할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태

본건은 2009년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 연립주택입니다. 건물 외벽은 전면 화강석판재, 기타 드라이비트 마감이며, 내벽은 종이벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 복층유리 마감입니다. 위생, 급배수, 개별난방 시설이 구비되어 있으며, CCTV 및 1층 주차장이 설치되어 있습니다.

내부 사진 촬영이 이루어지지 않아 정확한 내부 상태는 알 수 없으나, 탐문 결과 임대 중인 것으로 파악됩니다.

5.2. 주변 시설

* 교통: 지하철 6호선 구산역, 버스 정류장 인접

* 교육: 구산초등학교, 구산중학교, 은평중학교 등 도보 통학 가능

* 편의: 구산동 주민센터 등 관공서, 근린생활시설 이용 편리

* 주거 환경: 단독, 다세대, 소규모 아파트 단지가 혼재된 안정적인 주거 지역

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

- 주택도시보증공사(HUG)의 상당한 금액(270,000,000원)의 임차권이 설정되어 있으나, 매각 조건에 따라 소멸 및 채권 포기가 예정되어 있어 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 잔금 납부 전 권리 변동 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

- 임차인 남 의 전입일자가 미래 시점(2025-03-04)으로 기재된 점은 매우 이례적이므로, 이에 대한 사실관계 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

- 내부 사진 촬영이 거부되어 정확한 내부 상태를 파악할 수 없습니다. 잠재적인 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타 리스크

- 감정가 대비 주변 실거래가 수준이 낮아, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 구산동의 안정적인 주거 지역에 위치한 연립주택입니다. 교통 및 교육, 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 건물 연식 또한 비교적 적절합니다.

등기부상 복잡한 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 특히 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 채권 역시 매각 조건으로 포기 및 말소될 예정이므로 권리 인수에 따른 위험은 제한적일 것으로 판단됩니다.

다만, 제공된 주변 시세 자료와 비교했을 때 본건의 감정가가 다소 높게 평가된 점, 그리고 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 임차인 남 의 특이한 전입일자 또한 유의 깊게 살펴야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

-HUG 보증금 채권 소멸 예정: 상당한 금액의 HUG 임차권이 매각 조건에 따라 소멸될 예정이므로, 권리 인수 부담 없이 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

-양호한 주거 입지: 지하철역 및 학교, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치하여 주거 가치가 높습니다.

-향후 시세 상승 가능성: 지역 개발 잠재력 및 주거 수요를 고려할 때, 장기적인 관점에서 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정 근거

본건의 감정가는 245,000,000원입니다. 제공된 주변 실거래가 사례를 분석한 결과, 본건의 평당 시세는 감정가보다 낮을 것으로 추정됩니다.

"리치빌"의 경우, 전용면적 24.74㎡가 8,800만원(평당 약 1,176만원), "금당빌라"의 경우 전용면적 37.02㎡가 11,500만원(평당 약 1,027만원)에 거래되었습니다.

본건 건물 면적 53.10㎡(약 16.06평)를 기준으로, 주변 시세를 반영한 적정 평당 단가는 약 1,000만원 ~ 1,300만원 수준으로 예상해 볼 수 있습니다. 이를 적용하면 약 1억 6천만원 ~ 2억 8백만원 수준의 가치로 추정됩니다.

그러나 경매 절차에서는 감정가를 기준으로 최저 입찰가가 정해지며, 낙찰가의 상한선은 시장 상황과 경쟁 강도에 따라 결정됩니다. 현재 감정가가 시장가 대비 높다고 판단되므로, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

또한, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 실질적인 부동산 가치에 초점을 맞춰 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9.2. 최종 예상 입찰가

210,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시세 분석에 기반한 것으로, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁률, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.