나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51076 [1] 서울특별시 은평구 구산동 211-5 중앙하이츠빌 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51076 [1] 서울특별시 은평구 구산동 211-5 중앙하이츠빌 3층304호 연립주택 경매

• 사건번호: 2025타경51076
• 주소: 서울특별시 은평구 갈현로17가길 10 중앙하이츠빌, 3층304호
• 용도: 연립주택

서울서부지방법원 경매1계 2025타경51076 | 소재지: 서울특별시 은평구 갈현로17가길 10 중앙하이츠빌, 3층304호 | 감정가: 245,000,000원 | 최저가: 156,800,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51076 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 211-5 중앙하이츠빌 3층 304호

용도: 연립주택

감정가: 245,000,000원

토지면적: 28.62㎡ (약 8.66평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 53.10㎡ (약 16.06평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 '구산초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 아파트 단지 등이 혼재하는 주택지대입니다. 교육기관으로는 구산초등학교, 구산중학교, 은평중학교가 있으며, 구산동주민센터 등 공공시설도 인접해 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 6호선 구산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 동측 인근의 갈현로와 북측 인근의 서오릉로를 운행하는 노선버스 정류장도 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기사항전부증명서상 2023년 7월 5일, 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2023카임5549)에 의거 주택임차권 설정이 된 것으로 확인됩니다. 해당 임차인의 보증금은 270,000,000원입니다. 경매 진행 시 임차권 인수 여부 및 배당 관계 등을 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 은평구 구산동 일대는 주거 지역으로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 구산초등학교, 구산중학교 등 교육시설과 주민센터 등 공공시설이 인근에 있어 배후 수요가 꾸준합니다. 지하철 6호선 구산역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 다양한 근린생활시설이 있어 주거 생활에 필요한 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 중 제3층 제304호로, 2009년 2월 23일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 화강석판재 붙임 및 드라이비트 마감이며, 내벽은 종이벽지와 일부 내장 타일로 마감되었습니다. 창호는 하이샷시 복층 유리로 시공되었습니다. 연립주택으로 방 3개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개, 발코니 등으로 이용되고 있습니다. 위생 및 급배수 시설이 구비되어 있으며, 도시가스 보일러를 이용한 개별난방 시스템이 갖추어져 있습니다. 건물 내 CCTV 설치 및 1층에 주차장도 마련되어 있습니다. 건물 외벽에는 '중앙하이츠빌라 10차'로 표기되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차권 설정입니다. 270,000,000원의 임차 보증금이 설정되어 있으며, 해당 임차인의 권리 관계 및 배당 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 채무가 발생할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 여러 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 행위나 재건축 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 내부 사진 촬영에 입주인의 비동의가 있어 내부 상태를 정확히 파악하는 데 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동의 주거 밀집 지역에 위치한 연립주택으로, 지하철 6호선 구산역과 초등학교, 중학교 등이 인접하여 입지 및 생활 편의성이 양호합니다. 건물은 2009년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 내부 구조 및 설비도 무난한 편입니다. 다만, 270,000,000원의 임차권이 설정되어 있어 권리 분석을 철저히 해야 하며, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 여러 도시 계획상의 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

- 편리한 교통 및 생활 환경: 구산역 역세권이며, 학교, 주민센터 등 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 목적이나 임대 수익 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

- 저평가 가능성: 임차권 설정으로 인해 경매 물건으로서의 부담감이 존재하나, 이를 명확히 분석하고 인수 부담을 정확히 산정한다면 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

- 안정적인 주거 지역: 구산동은 은평구의 주요 주거 지역 중 하나로, 지속적인 수요가 예상됩니다.

- 건물 상태 양호: 2009년 준공된 건물로, 큰 수리 없이 즉시 거주 또는 임대가 가능할 것으로 보입니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계