나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51061 [1] 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신대한 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""구산초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 북동측 인근에 노선버스정류장, 남동측 근거리에 ""구산역
(6호선)""이 소재하는 바 정류장, 역까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통사
정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 하이샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 테라스 등)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 7M 내외, 북측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상
대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산
주변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51061 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 4층402호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 345,000,000원

* 토지면적: 26.27㎡ (약 7.95평)

* 건물면적: 45.40㎡ (약 13.74평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산초등학교" 북서측 인근에 위치.

* 주위환경: 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

* 교통: 북동측 인근 노선버스정류장, 남동측 근거리 지하철 6호선 "구산역" 소재. 대중교통 이용은 보통 수준.

* 도로: 본 건 남측으로 노폭 약 7M 내외, 북측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022.09.28. 배규나 가압류.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정임. (단, 지상권은 예외일 수 있으나 본 건에는 해당 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (장 )

* 보증금: 217,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-20

* 확정일자: 2020-09-25

* 배당신고일자: 2023-02-10

* 대항력: 없음.

* 비고: 본 건 매각조건으로 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 함. 따라서 임차인의 보증금 217,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않음.

* 총 등기부채권액: 457,000,000원 (강제경매 채권액 217,000,000원 포함)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 지하철역이 근거리에 있어 교통 접근성이 비교적 좋음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 구산역 및 버스정류장 등 대중교통 이용 편리. 구산초등학교 인접.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층에 위치.

* 내부 구조: 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 테라스 등으로 이용 중.

* 설비: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건 변경 사항: 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰자는 임차보증금 217,000,000원을 인수하지 않음. 그러나, 관련 조건의 이행 여부에 대한 철저한 확인이 필요함.

* 감정가와 주변 시세 차이: 본 건의 감정가는 345,000,000원이나, 제공된 주변 실거래가 정보(리치빌 24.74㎡, 88,000,000원 / 금당빌라 37.02㎡, 115,000,000원)와 비교 시 상당한 차이가 있어, 실제 시장 가치에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요함.

* 법정지상권: 권리분석상 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 본 건은 집합건물로 해당 가능성이 낮음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 도시형생활주택으로, 인근에 지하철역과 학교가 있어 주거 편의성이 양호한 편입니다. 권리관계상 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않는다는 점이 가장 큰 특징입니다. 다만, 감정가와 제공된 주변 실거래가 정보 간에 큰 격차가 존재하므로, 입찰 전 시장 가치에 대한 신중한 재검토가 필수적입니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인의 권리 포기 조건이 이행되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 구산역 인근으로 역세권 이점.

* 초등학교와 인접한 교육 환경.

* 도시형생활주택으로서의 주거 편의성.

* 향후 은평구 지역 개발에 따른 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 건축 연도(2013년)를 가진 "리치빌"(24.74㎡, 88,000,000원)의 거래가 약 3,557,000원/㎡ 수준임을 확인할 수 있습니다. 본 건의 건물 면적이 45.40㎡임을 감안할 때, 이를 기준으로 산정한 예상 시세는 약 161,500,000원 수준입니다.

다른 비교 물건인 "금당빌라"(37.02㎡, 115,000,000원, 1991년 건축)의 경우 약 3,106,000원/㎡ 수준으로, 이는 약 141,200,000원 수준의 시세를 나타냅니다.

따라서, 제공된 주변 시세 정보에 기반한 예상 시세 범위는 약 141,200,000원 ~ 161,500,000원입니다.

본 건의 감정가는 345,000,000원으로, 이는 상기 분석된 예상 시세보다 현저히 높습니다.

경매 컨설팅 관점에서, 주변 시세와 감정가의 괴리가 크므로, 본 건의 실제 시장 가치를 면밀히 재평가하는 것이 중요합니다.

다만, 제공된 시세 정보를 바탕으로 보수적인 접근을 한다면, 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 보증금 인수 부담이 없고, 잠재적 가치를 고려한 합리적인 수준에서의 시작 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.