나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51008 [1] 서울특별시 은평구 증산동 167-5 상가주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51008 [1] 서울특별시 은평구 증산동 167-5 상가주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매1계 2025타경51008 | 소재지: 서울특별시 은평구 증산동 167-5 | 감정가: 1,265,524,520원 | 최저가: 809,936,000원 | 용도: 상가주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 기본 정보 요약

사건번호 서울서부지방법원 2025타경51008 (1)

소재지 서울특별시 은평구 증산동 167-5 (상가주택)

용도 상가주택 (1층 근린생활시설, 2층 주택, 지하층 창고 추정)

감정가 1,265,524,520원

매각 대상 토지 및 건물 지분 매각 (토지 10710/21420 지분, 건물 10927.5/21855 지분)

경매 구분 부동산임의경매

특이 사항 지분매각, 재정비촉진지구(수색증산재정비촉진지구), 도심 공공주택 복합지구

주의 사항 지분매각, 일괄매각, 제시외 건물 (ㄱ)~(ㄷ) 포함

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평수)

토지 면적 214.20㎡ (약 64.79평)

건물 면적 218.55㎡ (약 66.11평)

건물 제시외 면적 13.00㎡ (약 3.93평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 지하철 6호선 "증산역" 북서측 인근에 위치하며, 지하철역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다. 차량 출입이 가능하며, 주변은 근린생활시설, 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다. 본건 북동측으로 노폭 약 12미터, 남동측으로 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 증산동 일대는 상암 DMC와 인접하여 잠재적인 주거 수요가 높은 지역입니다. 현재는 재개발이 진행되고 있어 상권 형성보다는 주거 환경 개선에 초점이 맞춰져 있으나, 1층이 근린생활시설로 이용되고 있어 소규모 생활 편의시설의 역할을 하고 있는 것으로 보입니다. 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제 (재개발 호재)

본건은 '수색증산재정비촉진지구' 내에 위치하며, '도심 공공주택 복합지구'로도 지정되어 있습니다. 또한, 인접한 지역에서는 "증산5촉진구역" 주택재개발사업이 관리처분계획인가 이후 이주가 진행되고 있는 상황으로, 본건의 가치 또한 재개발 진행 상황에 따라 크게 좌우될 수 있습니다.

토지이용계획 상 준주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉)에 접하고 있어 건축 규제가 다소 존재하지만, 재정비촉진지구라는 특성상 향후 개발 계획에 따라 용도와 가치가 크게 변화할 잠재력이 있습니다. 추가로 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등도 포함됩니다.

2.4. 혐오 시설 정보

외부 지도 서비스 및 공공 데이터 검색 결과, 본건 소재지 주변에서 투자 가치에 중대한 영향을 미칠만한 혐오 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리 분석 (매각 형태)

본건은 '부동산 임의경매' 사건이며, 가장 중요한 특징은 '토지 및 건물 지분 매각'이라는 점입니다. 소유자 및 채무자가 '망(亡)'으로 표시되어 상속 등의 문제가 복잡하게 얽혀있을 가능성이 높습니다. 매수자는 전체 물건의 소유권을 취득하는 것이 아니라, 명시된 지분(토지 10710/21420, 건물 10927.5/21855)만을 취득하게 됩니다.

3.2. 지분 매각의 이해

지분 매각은 다른 공유자와의 관계 설정이 필수적입니다. 취득 후에는 공유물 분할 청구 소송 또는 협상을 통해 나머지 지분을 매입하거나 매도해야 하는 과제가 따릅니다. 협의가 원활하지 않을 경우 법적 절차(공유물 분할 소송)를 통해야 하며, 이는 시간과 비용을 수반하는 잠재적 리스크입니다.

3.3. 제시외 건물 및 임대차 관계

제시외 건물(ㄱ)~(ㄷ)이 포함된 '일괄 매각'이므로, 낙찰 후 제시외 건물에 대한 권리도 함께 취득합니다. 다만, 제시외 건물의 철거 여부 및 건축법상 문제는 별도 확인이 필요합니다. 임대 관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 임차인의 유무 및 대항력 여부에 대한 철저한 현장 조사 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

4. 투자 및 리스크 분석

4.1. 잠재적 리스크

첫째, '지분 매각'의 위험입니다. 공유물 분할을 위한 과정(소송 등)에서 추가 비용과 시간이 발생할 수 있으며, 나머지 지분 소유자와의 관계가 투자 수익률에 결정적인 영향을 미칩니다.

둘째, '재개발 및 복합지구'의 변수입니다. 본건이 재개발 구역(증산5구역 등)에 직접적으로 포함되는지, 또는 그 인접지로서 어떤 영향을 받는지에 대한 정확한 파악이 필요합니다. 만약 구역 내라면 추후 조합원 자격 및 보상금 등과 관련한 문제가 발생할 수 있으며, 구역 외라면 개발 사업의 진행 속도에 따라 투자의 불확실성이 커질 수 있습니다.

셋째, 소유자/채무자가 '망(亡)'인 경우 상속 관계가 복잡하여 매각 절차가 지연되거나 권리 관계가 예상치 못한 방향으로 전개될 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 서울 서북권 개발 호재의 중심지인 '수색증산재정비촉진지구' 내에 위치한 상가주택 지분 물건으로, 미래 개발 가치(준주거지역, 재개발 구역 인접)는 높게 평가됩니다. 그러나 '지분 매각'이라는 권리적 특성과 '재개발 구역의 변동성'이라는 두 가지 큰 리스크를 동시에 안고 있어, 이에 대한 면밀한 분석과 명확한 해결 전략(공유물 분할 협상/소송, 조합원 자격 확인 등)을 가진 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 6호선 증산역 초역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

재개발 호재: '수색증산재정비촉진지구' 및 '도심 공공주택 복합지구' 지정에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 매우 높습니다. 특히 인근 증산5구역의 이주 진행 상황은 본건에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

저가 매수 기회: 지분 매각은 일반적으로 전체 매각보다 낮은 가격으로 진입할 수 있는 기회를 제공하며, 이는 향후 지분 정리 시 높은 수익률로 이어질 가능성이 있습니다.

단, 입찰 전 해당 지분이 '도시재정비촉진을 위한 특별법' 또는 '공공주택 특별법'에 따른 현금 청산 대상 또는 조합원 자격 부여 대상인지에 대해 정비사업 신속추진단 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계