나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경1521 [1] 경기도 동두천시 생연동 578-27 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성감정 · 평가일 2025.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 ""중앙동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 전철1호선 '보산역'이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지임.

인접 도로상태

본건 남측 및 동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2022.07.07.)
외벽 : 석재 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등
바닥 : 마루마감 등
창호 : 샷시창호마감 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경1521 (1)

* 소재지: 경기도 동두천시 생연동 578-27

* 용도: 단독주택

* 토지면적: 282.00㎡ (약 85.31평)

* 건물면적: 183.80㎡ (약 55.60평)

* 건축년도: 2022년 7월 7일 (사용승인일)

* 감정가: 770,256,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 파주새마을금고

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "중앙동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고, 근거리에는 전철 1호선 '보산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

본건 남측 및 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부요약

다수의 소유권 이전 및 신탁 등기가 존재하며, 말소기준권리인 파주새마을금고의 근저당권(2022.08.17. 접수, 10,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임의경매 개시결정 등기 역시 말소됩니다.

* 건물 등기부요약

건물 등기부상 소유권 보존, 신탁 등기가 있으며, 토지 등기부와 마찬가지로 파주새마을금고의 근저당권(2022.08.17. 접수, 10,000,000원)이 말소기준권리이며, 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다. 임의경매 개시결정 등기 역시 말소됩니다.

* 임차인현황

* 임차인 홍윤정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-04, 대항력 없음.

* 임차인 전찬호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-18, 대항력 없음.

* 상기 임차인 모두 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

* 총인수보증금

0원

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

최근 주변 다세대/연립 주택 매매 사례를 보면, 약 50~64㎡ 면적의 주택이 4억 9천 5백만 원에서 6억 원 사이에서 거래되었습니다. 본건은 단독주택이며 건축된 지 2년밖에 되지 않은 신축 건물이라는 점에서, 시세 비교 시 이러한 점들을 고려해야 합니다.

* 지역 특성

본건 소재지인 생연동은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다. 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경

"중앙동행정복지센터" 인근에 위치하며, 단독주택과 근린생활시설이 어우러진 생활 환경입니다.

* 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통

1호선 보산역이 근거리에 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 또한, 인근 버스 정류장을 통해 지역 내 이동도 편리합니다.

* 혐오시설

현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 없습니다. 다만, 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등 지역 관련 규제 사항이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주거환경개선지구 관련 규제

주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 개발 계획이나 규제 사항 변동 가능성이 있습니다. 이는 재산 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 정보를 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

* 복합 용도 지역

일반상업지역과 제2종일반주거지역이 혼합된 지역으로, 건물의 향후 용도 변경이나 신축 시 용적률, 건폐율 등 건축 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대관계 미상

현황 조사 시 임대 관계가 명확하지 않은 부분이 있으나, 본건의 경우 대항력 있는 임차인이 없고 인수할 보증금이 없어 임대차 관련 리스크는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년에 신축된 단독주택으로, 비교적 최신 건축물이며 토지 면적이 넓다는 장점이 있습니다. 권리 관계가 깨끗하여 인수 부담이 없으며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 생활 편의성이 좋습니다. 주거환경개선지구라는 점은 향후 개발을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 관련 규제를 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 최근 주변 다세대/연립 주택의 매매 시세를 참고할 때, 본 건의 감정가는 신축 단독주택이라는 점을 감안할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 단독주택: 2022년 준공으로 건물 가치가 높게 유지됩니다.

* 넓은 토지 면적: 282㎡의 토지를 활용한 추가 증축이나 재개발 잠재력이 있습니다.

* 깨끗한 권리관계: 인수할 권리가 없어 명도 및 등기 관련 부담이 없습니다.

* 지역 개발 가능성: 주거환경개선지구 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대.

* 다양한 용도 지역: 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 혼재되어 향후 활용도 증가 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 770,256,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 및 본건의 신축 연식, 넓은 토지 면적, 깨끗한 권리 관계 등을 종합적으로 고려했을 때, 시세 대비 적정 수준의 낙찰을 위해서는 감정가의 약 85% 수준을 목표로 하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 약 655,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.