나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71959 [1] 경기도 포천시 선단동 41-7 부림빌라 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "" 선단119안전센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아
파트 등 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건 내 4층 402호로서
-외벽 : 드라이비트 마감 및 일부 벽돌쌓기 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
-창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제2구역(협의지역
))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도
권정비계획법> 임.

공부와의 차이

본건 호별위치는 집합건축물대장 건축물현황도면상 402호는 현황(외부표시) 401호로 상이한
바, 본건평가는 건축물현황도면을 기준으로 위치확인하여 평가하였으며, 건축물현황도면상
401호[현황(외부표시) 402호]의 평가액은 구분건물 감정평가명세표의 비고란에 병기하였으
니 경매진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 402호 이나 현황 401호임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71959 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 포천새마을금고

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 상세 정보

소재지: 경기도 포천시 선단동 41-7 부림빌라 비동 4층402호 (현황 401호)

용도: 다세대주택

감정가: 98,000,000원

토지면적: 65.75㎡ (약 19.9평)

건물면적: 75.83㎡ (약 22.9평)

건축년도: 1997년 (사용승인일 기준)

총 층수: 4층 (본건 4층)

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층

외벽: 드라이비트 마감 및 일부 벽돌쌓기 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감

창호: 샷시 창호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

주위 환경: 본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "선단119안전센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용계획 및 도로

토지 형상 및 이용상태: 인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다.

2.3. 주변 시설 (검색 결과 기반)

본건이 소재한 포천시 선단동 지역은 주거지역으로, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 인근에 119안전센터가 위치하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장도 소재합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2018년 09월 19일 접수된 포천새마을금고 근저당 (을4) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(을4 근저당, 갑5 가압류, 갑13 압류, 갑14 임의경매)는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 정기태

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 03월 08일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 특이사항 및 총 채무액

특이사항: 공부상 402호이나 현황 401호임. (평가 시 건축물현황도면을 기준으로 위치 확인하여 평가하였으며, 호별위치 확인 시 유의 필요)

등기부채권 총액: 80,000,000원 (근저당 60,000,000원 + 가압류 20,000,000원)

4. 상권 및 시세분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보를 종합하면 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 거래: 삼성홈타운 (2015년식, 전용면적 67.185㎡) 130,000,000원

* 2026년 7월 거래: 선단빌리지 (2018년식, 전용면적 71.39㎡) 120,000,000원

* 2026년 7월 거래: 선단쉐르빌 (2018년식, 전용면적 62.5938㎡) 133,000,000원

4.2. 본건과 시세 비교

본건의 건물면적은 75.83㎡(약 22.9평)입니다.

제공된 주변 다세대 주택의 실거래가를 전용면적 기준으로 환산 시, ㎡당 약 168만원에서 212만원 수준입니다.

본건의 감정가 98,000,000원은 주변 시세(약 120,000,000원 ~ 133,000,000원) 대비 약 20~30% 낮은 수준입니다.

비교 대상 물건들이 본건보다 건축 연도가 최신이라는 점을 감안하더라도, 감정가와 현재 시세 간의 격차가 상당합니다. 이는 경매 물건의 특성상 감정가가 과거에 산정되었거나, 물건 자체의 고유한 특이사항(예: 내부 수리 상태, 호실 위치 등)이 반영되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본건은 주거지역에 위치하여 주변에 공동주택과 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 구체적인 상업 시설 및 교육 시설 정보는 추가적인 현장 조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

5.2. 교통시설

본건 북측으로 약 4미터 폭의 포장도로에 접해 있으며, 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상/현황 호실 불일치

공부상 402호로 등재되어 있으나, 현황상 401호로 사용 중인 점은 등기부상의 권리관계와 실제 점유 및 사용 현황 간의 불일치를 야기할 수 있습니다. 이는 향후 명도 과정이나 재산권 행사 시 혼동을 일으킬 수 있으므로, 반드시 현장 방문 시 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후화

본건의 사용승인일은 1997년으로, 약 29년이 경과하여 건물이 노후화되었습니다. 내부 수리 및 유지보수에 추가적인 비용이 발생할 수 있으며, 건물의 전반적인 상태에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역 내 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 여러 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용이나 건축 시 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

6.4. 명도 리스크

임차인 정기태는 대항력이 없으나, 실제 점유자와의 협의 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 협상 지연이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 포천시 선단동에 위치한 다세대주택으로, 현재 감정가가 최근 주변 시세 대비 현저히 낮은 상태임을 확인할 수 있습니다. 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 부담이 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 공부와 현황의 호실 불일치, 건물의 노후화 등은 잠재적 리스크 요인이므로 철저한 사전 조사와 명도 전략 수립이 필수적입니다. 낮은 감정가는 투자 매력도를 높이는 요소로 작용할 수 있으나, 실질적인 가치 평가와 예상 비용을 면밀히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 낮은 감정가: 약 20~30% 이상 낮은 감정가는 시세 차익 확보의 기회를 제공합니다.

* 권리 관계 단순: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 명도 용이 예상: 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 리스크가 적습니다.

* 안정적인 주거 입지: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 98,000,000원입니다.

제공된 최근 주변 실거래가를 기준으로 건물면적(75.83㎡)에 해당하는 시세는 보수적으로 120,000,000원에서 130,000,000원 사이로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 투자자는 감정가 이하 최저 매각 가격(감정가의 70% = 68,600,000원)부터 입찰을 고려할 수 있습니다.

다만, 합리적인 투자 수익을 고려한다면, 주변 시세의 80% 수준을 기준으로 산정하는 것이 바람직합니다.

* 주변 시세 하한선(120,000,000원)의 80% = 96,000,000원

* 주변 시세 상한선(130,000,000원)의 80% = 104,000,000원

이에 따라, 예상 입찰가 범위는 96,000,000원 ~ 104,000,000원으로 판단됩니다.

최종적인 권장 입찰가는 본건의 실제 현장 조사 결과(내부 상태, 수리 필요 여부, 명도 저항 예상 수준 등)를 종합적으로 반영하여 100,000,000원 ~ 103,000,000원 수준에서 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.