나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51083 [1] 서울특별시 마포구 성산동 4-8 바움샤인빌 에이동 3층304호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51083 [1] 서울특별시 마포구 성산동 4-8 바움샤인빌 에이동 3층304호 다세대주택 경매

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서울서부지방법원 경매1계 2025타경51083 | 소재지: 서울특별시 마포구 성산동 4-8 바움샤인빌 에이동 3층304호 | 감정가: 463,000,000원 | 최저가: 370,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51083 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 4-8 바움샤인빌 에이동 3층304호

용도: 다세대주택 (철근콘크리트구조, 지상 6층 건물 내 3층)

감정가: 463,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세 정보 (면적 및 구조)

토지면적 (대지권): 21.62㎡ (약 6.54평)

건물면적 (전용면적): 34.50㎡ (약 10.43평)

건물 지분율: 3450

층수/호실: 6층 건물 내 제3층 제304호

1.3. 이해관계자 현황

소유자/채무자: 유OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임대관계 미상 (점유자의 폐문부재로 인하여 호실 표기를 기준한 외부 관찰, 주위 탐문 및 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였음.)

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 교통 환경 및 접근성

본건은 서울특별시 마포구 연남동 소재 경성고등학교 북서측 인근에 위치하며, 제반 교통상황은 보통인 편임.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

경의중앙선 가좌역이 근거리에 위치하여 역세권의 이점을 보유하고 있으며, 이는 대중교통 이용의 편리성을 높이는 요인입니다.

2.2. 주위 환경 및 상권 분석

주위는 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

특히, 본건은 가좌역을 중심으로 형성된 경의선 숲길(연트럴파크) 인근에 위치하여 풍부한 녹지 환경과 산책로를 확보하고 있습니다.

경의선 숲길은 시민의 휴식공간이자 문화 산책로로 활용되며, 주변에 개성적인 음식점과 카페 등 상업시설이 조성되어 있어 주거 만족도가 높을 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 제2종일반주거지역(2023-10-12)으로 주거 편의성이 높은 용도지역에 속합니다.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

제2종일반주거지역으로서 장기적인 주거 안정성 및 향후 재개발/리모델링 등 잠재적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요 및 채권 관계

본건은 소유자(유OO)와 채무자(유OO)가 동일한 부동산 강제경매 사건입니다.

강제경매는 채권자(주OOOOOOO)가 대여금 등의 강제 회수를 목적으로 진행하는 것으로, 채권자의 회수 의지가 강하게 반영된 사건으로 해석할 수 있습니다.

3.2. 권리 분석 결론

매각대상은 토지와 건물이 일괄매각 되는 조건이므로, 권리 관계는 비교적 명확하여 토지/건물 지분 문제로 인한 위험은 적습니다.

다만, 감정평가서에 임대관계 미상이며 점유자의 폐문부재로 평가되었다는 점이 명시되어 있습니다.

이는 **명도(점유 이전)** 과정에서 임차인 또는 불법 점유자의 유무를 정확히 파악하기 어려워 명도에 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있는 잠재적 리스크로 작용합니다.

4. 생활 정보 및 잠재적 리스크

4.1. 주변 생활 편의시설 및 학군

교육시설로는 경성고등학교가 인근에 위치하며, 주변에 초/중/고등학교가 분포되어 있어 교육 환경은 양호합니다.

경의선 숲길이 생활권 내에 위치하여 녹지 공간 활용성이 뛰어나며, 홍대 및 연남동 상권과의 접근성이 양호하여 문화, 외식, 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 잠재적 리스크 (NIMBY 시설 포함)

**점유 관계의 불확실성**: 감정평가서 상 임대관계 미상 및 폐문부재는 가장 큰 현황 리스크입니다. 입찰자는 사전에 철저한 현장 조사(점유자 확인)를 통해 임차인의 대항력 유무 및 정확한 점유 관계를 파악해야 합니다.

**지역 혐오시설 문제**: 마포구 상암동 일대에는 기존 마포 석유비축기지가 문화시설로 탈바꿈했으나, **마포 쓰레기소각장(자원회수시설) 신설 문제**가 지속적인 주민 반발 및 법적 시비에 휘말려 있습니다. 해당 소각장은 본건 소재지와 거리가 있으나, 마포구 전체의 지역적 이슈로 인지하고 있어야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 종합 의견

본건은 서울 핵심 주거지역인 마포구 성산동 내에 위치하며, 경의중앙선 가좌역 및 경의선 숲길에 인접한 소형 다세대주택으로 주거 가치가 높게 평가됩니다.

제2종일반주거지역에 속하여 용도상의 안정성이 확보되어 있으며, 건물 상태는 철근콘크리트구조에 승강기 등 기본적인 설비를 갖추고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 마포구 내 양호한 주거 환경과 역세권 입지(가좌역) 및 경의선 숲길의 쾌적성을 동시에 갖춘 실수요형 주택입니다.

투자 대상: 10평대의 전용면적을 가진 소형 다세대주택으로, 1~2인 가구의 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합한 물건입니다.

개발 잠재력: 제2종일반주거지역에 속하며, 향후 마포구 성산동 일대의 주거 환경 개선 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5.3. 입찰 전략 제언

입찰 전, 반드시 현장을 방문하여 점유 관계에 대한 사실 조사를 진행하고, 명도에 대비한 예상 비용(이사비 등)을 입찰가에 반영하여 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

인근 다세대주택의 실거래가, 전세가 및 월세 시세 등을 철저히 분석하여 감정가 대비 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

(끝)

법원 정보

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