나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51069 [1] 서울특별시 은평구 신사동 270-54 유성아이비씨동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하람 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 ""덕산중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 6층 건물 중 제4층 제401호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등
창호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 외관목측 및 탐문조사 등에 따르면 방3, 주방, 거실, 화장실2, 발코니 등으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

위생 급배수설비, 도시가스 난방설비, 화재설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

물건 번호: 서울서부지방법원 2025타경51069 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 270-54 유성아이비C동 4층401호

건물명: 유성아이비C동

준공일자: 2017년 09월 28일

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 6층 건물 중 제4층 제401호

1.2. 면적 정보

토지면적: 27.79㎡ (약 8.41평)

토지지분: 27.786㎡ (약 8.41평)

건물면적: 46.28㎡ (약 14.00평)

건물지분: 46.28㎡ (약 14.00평)

1.3. 매각 및 경매 정보

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 335,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

본 건의 말소기준권리는 2023년 08월 22일자 서초세무서장의 압류입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다. (단, 아래 임차인 현황 참조)

3.2. 임차인 현황 및 인수 금액

임차인: 김상훈

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 07월 05일

확정일자: 2021년 06월 15일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 340,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리 내역

등기부등본 요약상 소유권보존(2017-10-18), 소유권이전(2019-06-21)이 있으며, 이후 주택임차권(을3, 2023-07-24, 340,000,000원, 인수)이 등기되었습니다.

또한 압류(서초세무서장, 2023-08-22, 말소기준권리), 가압류(주택도시보증공사, 2023-09-08, 말소) 및 강제경매 개시결정(채권자 김상훈, 2025-02-25, 말소) 등 다수의 권리가 등기되어 있습니다.

총 등기부채권 금액은 1,619,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 은평구 신사동 일대는 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 전형적인 주거지역이며, 일부 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 주변 유사 다세대 주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 신사동 342-28 소재 건물 (2003년식, 82.37㎡) 390,000,000원 (약 1566만원/평)

* 신사동 4-33 소재 건물 (1992년식, 58.71㎡) 211,000,000원 (약 1185만원/평)

* 신사동 38-5 소재 건물 (2002년식, 43.53㎡) 200,000,000원 (약 1515만원/평)

본 물건(2017년식, 46.28㎡)의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 평당 시세는 약 1600만원 내외로 추정할 수 있습니다. 이를 바탕으로 건물 면적 14.00평에 적용하면 건물 가치는 약 224,000,000원으로 산정됩니다. 감정가 335,000,000원에는 토지 가치가 포함되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 현황

건축물대장상 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 해당 호실은 6층 건물 중 4층에 위치합니다. 내부 이용 현황은 목측 및 탐문 결과 방 3개, 주방, 거실, 화장실 2개, 발코니 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

5.2. 부대 시설

위생 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 화재 경보 설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 위험

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금(340,000,000원)이 감정가(335,000,000원)보다 높아, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 투자 위험 요소입니다.

6.2. 시장 가치 대비 높은 총 부담금

현재 파악된 건물 시세(약 224,000,000원) 및 감정가(335,000,000원)를 고려할 때, 인수해야 할 임차 보증금 340,000,000원은 상당한 부담이 될 수 있습니다. 만약 경매 절차에서 임차인에게 보증금이 전액 변제되지 않는다면, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 높아질 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설 가능성

주변 지역에 대한 추가적인 조사 결과, 인근에 혐오시설이 존재한다는 명확한 정보는 없으나, 항상 구매자 본인의 사전 현장 확인 및 관련 기관을 통한 혐오시설 유무 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 인수해야 할 보증금이 상당하여 투자 시 높은 위험을 동반합니다. 임차인의 보증금 전액 회수 가능성과 부동산의 실질적인 시장 가치를 면밀히 분석하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신사동 지역의 주거용 부동산으로서의 잠재력.

* 상대적으로 신축 건물(2017년 준공)이라는 점.

* 임차인 인수 조건을 고려한 급매 또는 시세 이하 취득 기회 (단, 총 부담액이 시장 가치를 초과하지 않는 범위 내에서).

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다.

현재 파악된 시세 분석 결과, 본 물건의 시장 가치는 감정가 또는 그 이하일 가능성이 있습니다. 그러나 인수해야 할 임차 보증금이 340,000,000원으로 감정가보다 높다는 점을 고려할 때, 낙찰 후 총 투입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

이에 따라, 본 물건에 대한 합리적인 예상 입찰가는 투입 비용을 최소화하는 방향으로 매우 낮게 책정될 수 있습니다.

예상 입찰가: 10,000,000원

(상기 입찰가는 매우 보수적인 금액이며, 낙찰 후 총 실질 투입 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합산한 금액이 되므로, 이를 기준으로 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.