나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51082 [1] 서울특별시 은평구 신사동 354 라이프씨티아파트 101동 8층812호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51082 [1] 서울특별시 은평구 신사동 354 라이프씨티아파트 101동 8층812호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경51082
• 주소: 서울특별시 은평구 신사동 354 라이프씨티아파트 101동 8층812호
• 감정가: 402,000,000원
• 최저가: 321,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

서울서부지방법원 경매1계 2025타경51082 | 소재지: 서울특별시 은평구 신사동 354 라이프씨티아파트 101동 8층812호 | 감정가: 402,000,000원 | 최저가: 321,600,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 서울특별시 은평구 신사동 라이프씨티아파트

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호

서울서부지방법원 2025타경51082 (1)

소재지

서울특별시 은평구 신사동 354 라이프씨티아파트 101동 8층812호

용도 및 구조

아파트, 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건 내 8층

경매구분

부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

감정가

402,000,000원

면적 (전용/분양)

전용면적: 59.32㎡ (약 17.96평)

분양면적: 약 72㎡ (약 21.78평형)

토지면적 (지분)

27. 42㎡ (약 8.29평)

1.2. 감정평가 및 현황 요약

위치 및 주위환경

본건은 은평구 신사동 소재 덕산중학교 북동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 단독/다세대주택, 병원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

남동측 근거리에 지하철 6호선 응암역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 판단됨. (도보 약 13분 거리로 추정)

이용상태 및 설비

현황 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 도시가스 공급설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

내부 구조는 폐문부재로 인해 외부 관찰 및 건축물대장 등을 참고하였으므로, 입찰 전 내부구조도를 반드시 확인해야 함.

토지이용계획

제2종일반주거지역 및 제1종일반주거지역에 해당하며, 상대보호구역(학교), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 개발 및 건축 제한이 일부 있을 수 있음.

1.3. 입지 조건 및 생활 정보

최고의 입지:

배후 주거지로서의 안정성: 아파트 단지, 다세대 주택 등이 밀집한 주거지역에 위치하여 생활 기반 시설이 안정적으로 갖추어져 있음.

쾌적한 주거 환경: 단지 후면의 산(추정)에서 불어오는 산바람 등으로 인해 쾌적한 주거 환경이 형성되어 있으며, 공기가 좋다는 평가가 있음.

생활 인프라: 주변에 병원, 근린생활시설 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

학군 및 교육 환경: 덕산중학교가 인근에 위치하며, 학교 상대보호구역 내에 있어 교육 환경은 양호함.

혐오시설 및 리스크:

주변 대형 혐오시설은 검색되지 않았으나, 건물이 1992년 사용승인된 점을 고려할 때, 단지 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

지하철역(응암역)까지의 도보 거리가 다소 있는 편이므로, 역세권 프리미엄을 기대하기는 어려움.

1.4. 권리 분석

경매 구분 및 채권 관계:

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인이며, 채권자는 주식회사(법인)임.

이는 주로 근저당권(담보권) 실행에 따른 경매로 추정되나, 상세한 권리 관계는 등기부 등본을 통해 반드시 확인해야 함.

임차인 현황:

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있음.

따라서 임차인이 존재할 가능성 및 그 대항력 유무에 따라 명도 리스크가 달라지므로, 현장 조사를 통한 임차인 유무 및 전입 일자 확인이 필수적임.

잠재적 리스크:

폐문부재로 인한 내부 확인 불가: 내부 이용 상황은 외부 관찰 및 건축물대장 등을 참작하였으므로, 실제 내부 상태(수리 필요 여부, 하자 등)에 대한 확인이 필요함.

임대관계 미상: 명도 과정에서 대항력 있는 임차인의 존재 등 변수가 발생할 수 있으므로, 명도 계획을 면밀히 수립해야 함.

1.5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 은평구 신사동의 안정된 주거 지역 내에 위치한 아파트로, 4억원대의 감정가에 형성되어 실수요자에게 매력적인 소형 평형 아파트임.

다만, 1992년 준공된 건물로 노후도가 있으며, 지하철역에서 다소 거리가 있다는 점은 감안해야 함.

경쟁이 치열할 수 있는 소액 투자 물건이므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

투자 포인트:

1. **소액 투자 및 실수요 적합:** 4억 200만원의 감정가는 서울 지역 아파트 중 비교적 소액으로 접근할 수 있으며, 20평대 소형 아파트를 찾는 실수요층에게 적합함.

2. **안정적인 주거 환경:** 주택가 밀집 지역 및 학교 근처에 위치하여 주거 안정성이 높고, 쾌적성이 양호함.

3. **향후 재건축/리모델링 잠재력:** 1992년 준공으로 약 33년이 경과하여, 향후 재건축 또는 리모델링 논의가 활발해질 경우 자산 가치 상승의 잠재력이 있음.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계