나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50998 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 5-37 대호아트빌 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50998 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 5-37 대호아트빌 4층401호 다세대주택 경매

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서울서부지방법원 경매1계 2025타경50998 | 소재지: 서울특별시 서대문구 북가좌동 5-37 대호아트빌 4층401호 | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 208,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경50998 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다. 소재지는 서울특별시 서대문구 북가좌동 5-37 대호아트빌 4층401호로, 토지/건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

본건의 감정가는 260,000,000원으로 책정되었으며, 토지면적은 41.20㎡(약 12.46평)이고 건물면적은 29.65㎡(약 8.97평)입니다. 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층이며, 사용승인일이 2021.06.17.로 비교적 신축급입니다. 소유자와 채무자는 인OO로 동일인입니다.

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 "연가초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 학교, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지이며, 남측으로 공도와 접해있습니다. 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하며, 상대보호구역(연가초등학교)에 포함되어 있어 교육 환경은 양호합니다. 6호선 증산역이 도보로 약 7분 거리에 있어 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 인OO로 동일하여 기본적인 명도 협상 과정에서 소유자 명도 대상임을 명확히 인지해야 합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건은 토지 및 건물이 일괄 매각되므로, 권리 관계상 특별히 토지나 건물의 소유권에 문제가 발생할 가능성은 낮습니다. 현재 제시된 정보로는 임대관계가 미상(未知)이므로, 낙찰 후 임차인의 존재 여부에 따라 명도(인도) 과정의 난이도가 달라질 수 있습니다. 임차인 현황과 배당 가능성을 반드시 재확인해야 하는 물건입니다. 특이사항 및 공부와의 차이는 현재 보고서상으로는 없습니다.

1.4. 상권 분석

본건 소재지는 학교를 포함한 주거 밀집 지역으로, 상업시설보다는 실생활에 필요한 근린생활시설이 혼재하는 배후 주거 상권의 특성을 가집니다.

도시지역 내 제2종일반주거지역(7층이하)으로 안정적인 주거 용도 토지 이용이 가능하며, 주변에는 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 전통시장 등 다양한 생활 편의시설이 분포되어 있어 주거 편의성이 높습니다. 또한, 인근에 대형종합병원, CGV, 메가박스 등의 문화 및 의료 시설도 존재하여 주거 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 생활 정보

건물은 2021년 6월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 신축급 다세대주택으로, 외벽 및 창호 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비가 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 난방 구조입니다.

주변에 연가초등학교, 가재울초등학교, 가재울중학교, 가재울고등학교 등 학군이 형성되어 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대관계 미상에 따른 명도(인도) 리스크입니다. 임차인이 있을 경우 주택임대차보호법에 따른 대항력 및 보증금 유무를 확인하는 절차가 필수적이며, 명도 저항에 대비해야 합니다.

또한, 감정평가서에 명시된 내부구조도는 건축물대장 및 외부관찰에 의하여 작성되었으므로, 내부 실사 시 도면과 다소 상이할 가능성도 있습니다.

지도 및 외부 검색 결과, 본건이 위치한 서대문구 북가좌동 내에 '북가좌동 적환장'(폐기물 처리시설)이 위치하고 있어, 정확한 거리에 따라 환경적 요인(냄새, 소음 등)이 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 신축에 가까운(2021년) 다세대주택으로, 서울 서대문구 북가좌동 내 제2종일반주거지역의 안정적인 주거 환경에 위치하고 있습니다. 연가초등학교 인근의 학군, 증산역 도보권의 교통 편의성, 풍부한 생활 편의시설 등 주거 입지 조건이 양호합니다.

감정가 260,000,000원은 주변 신축 다세대주택 시세를 바탕으로 적정하게 평가된 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 인근 북가좌동 적환장의 존재 여부를 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가격을 결정해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 다세대주택 (2021년 사용승인).

서울 서부권 2종일반주거지역 내 위치로 안정적인 지가와 건축 가능성 확보.

6호선 증산역 역세권에 근접하여 추후 환금성 기대 가능.

실거주 수요가 풍부한 초등학교 인근 주거 지역.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계