나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50998 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 5-37 대호아트빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DH · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 ""연가초등학교"" 북동측 인근에 위치 하였으며, 주위는 학교, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물내 제401호로서, (사용승인일 2021.06.17.)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주거용으로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 승강기설비등이 구비되어 있으며 도시가스난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 공도와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09) , 제2종일반주거지역(2012-08-09)(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계등 미상임.
- ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의 하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경50998 (1)

서울특별시 서대문구 북가좌동 5-37 대호아트빌 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 260,000,000원

토지면적: 41.20㎡ (약 12.46평)

토지지분: 41.2㎡ (약 12.46평)

건물면적: 29.65㎡ (약 8.97평)

건물지분: 29.65㎡ (약 8.97평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 연가초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 학교, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건은 인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지 위에 소재하며, 남측으로 공도와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경50998)으로 접수일자 2025년 02월 07일, 권리자 주택도시보증공사입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이진형)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-26

* 확정일자: 2021-10-29

* 배당신고일자: 2023-10-16

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 말소 예정.

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 학교 및 근린생활시설과 인접하여 있어 지역 내 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 연가초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

버스정류장이 인근에 위치하여 서울 시내로의 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 매각의 조건으로 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해야 하므로, 관련 절차 및 최종 확정 내용을 경매 진행 시 반드시 확인해야 합니다. 채권액(300,000,000원)이 감정가(260,000,000원)보다 높아 채권자가 전액 배당받지 못할 가능성이 있습니다.

* 임대차 현황: 임차인으로 등재된 주택도시보증공사의 보증금(300,000,000원)이 채권액과 일치하나, 대항력이 없으며 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구권을 포기해야 하는 조건이 붙어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축(2021년 준공)된 대호아트빌 내 다세대주택으로, 연가초등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 주택도시보증공사의 인수 조건에 따른 특이사항을 면밀히 검토해야 합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 상태입니다.

* 양호한 입지: 학교와 근린생활시설이 인접한 주거지역입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 낙찰자 인수 부담 적음: 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다 (0원).

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일한 건물(대호아트빌) 내 2021년 준공된 29.91㎡ 면적의 물건이 2026년 3월 6일에 240,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물면적은 29.65㎡로 유사합니다. 감정가는 260,000,000원이나, 유사 면적의 실거래가를 고려할 때 적정 입찰가는 240,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다.

현재 시세 및 감정가를 고려하고, HUG 인수조건 관련 변동 가능성을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 245,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.