나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51038 [1] 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51038 [1] 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 2층204호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경51038
• 주소: 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 2층204호
• 감정가: 161,000,000원
• 최저가: 103,040,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울서부지방법원 경매1계 2025타경51038 | 소재지: 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 2층204호 | 감정가: 161,000,000원 | 최저가: 103,040,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51038 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 2층 204호

용도: 다세대주택 (현황: 오피스텔 이용 중)

감정가: 161,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

소유자/채권자: 소유자 김OO, 채권자 이OO

1.2. 면적 및 구조 현황

건물 전용면적: 16.93㎡ (약 5.12평)

토지 지분면적: 5.22㎡ (약 1.58평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제2층

이용상태: 오피스텔로 이용 중 (원래 용도는 다세대주택임)

설비내역: 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 '은평초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주상지대입니다. 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됩니다.

본 건물은 2019년 사용승인된 신축급 오피스텔(현황)이며, 응암역(지하철 6호선)과 이마트 등 주요 편의시설을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리에 위치하여 전반적인 교통상황은 매우 양호합니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 경매의 형태

본 건은 '부동산강제경매' 사건입니다. 이는 채권자가 집행권원(판결문 등)을 바탕으로 강제집행을 신청한 것으로, 일반적인 임의경매(담보권 실행)에 비해 권리관계 분석 및 현황조사가 더욱 중요합니다.

3.2. 용도상의 리스크 (중요)

공부(서류)상 용도는 '다세대주택'이나, 감정평가서 및 현황상 '오피스텔'로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 이는 낙찰 후 용도 문제 또는 건축법상의 이행강제금 부과 가능성을 내포할 수 있으므로, 입찰 전 관할 구청을 통해 반드시 정확한 용도와 건축물대장 현황을 재확인해야 합니다.

3.3. 소유자 및 채무관계

소유자 김OO, 채권자 이OO으로 명확히 기재되어 있으나, 채무자 항목이 공란이므로 소유자와 채무자가 동일인일 가능성이 높습니다. (낙찰로 인해 소멸되지 않는) 임차인의 존재 여부와 그에 따른 대항력 유무에 대한 철저한 현장 조사 및 명도 계획 수립이 필수입니다.

4. 상권 및 투자 환경 분석

4.1. 상권분석

본 건이 위치한 준주거지역은 상업 시설과 주거 시설이 공존하는 복합적인 용도 지역으로, 오피스텔(현황)로서의 임대 수요가 꾸준하며 임대 수익 창출에 유리합니다.

주변에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집되어 있어 1인 가구 또는 소형 주택 수요층에게 높은 선호도를 보일 것으로 예상됩니다.

4.2. 토지이용계획 및 규제

도시지역, 준주거지역에 속하여 용적률 등에서 유리할 수 있으나, 지구단위계획구역(응암로) 및 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획 및 군사 규제가 적용되므로 향후 개발행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보 및 혐오시설 확인

5.1. 생활정보

주변에 은평초등학교가 위치하며, 응암역과 대형 마트(이마트) 등 주요 편의시설에 도보로 접근 가능하여 생활 편의성은 최상급으로 평가됩니다.

본 건물 자체는 승강기 시설을 갖추고 있으며, 2019년에 사용 승인된 신축급 건물로서 내부 설비 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 혐오시설 및 환경

지도 및 주변 검색 결과, 본건 주변에 특기할 만한 대형 혐오시설(폐기물 처리시설, 장례식장 등)은 확인되지 않았으며, 주상지대로서의 전반적인 주거환경은 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

강제경매의 특성상 예상치 못한 임차인 또는 유치권 등의 권리관계 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 매각물건명세서 및 현황조사서를 면밀히 검토하고, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 명도 난이도가 상승할 수 있음을 인지해야 합니다.

6.2. 용도 불일치 리스크

공부상 다세대주택, 현황상 오피스텔 이용이라는 용도 불일치는 향후 관청의 행정 처분(이행강제금) 또는 대출 제약 등의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 매수 전 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 건은 서울 시내 준주거지역에 위치한 신축급 소형 주거시설(오피스텔 현황)로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가 1억 6,100만 원은 소액 투자처로서의 매력이 있으며, 1인 가구 임대 수요를 확보하기에 매우 유리한 입지입니다. 다만, 용도 불일치 문제와 강제경매의 명도 리스크를 사전에 파악하고 해결할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

7.2. 투자 포인트

소액 투자 및 임대 수익: 감정가가 1억 원대의 소형 면적으로, 적은 금액으로 서울 시내 부동산 투자가 가능하며 안정적인 월세 수익 창출이 기대됩니다.

우수한 입지: 응암역 인근의 준주거지역에 위치하며, 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 임차인 확보가 용이합니다.

신축급 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 내부 시설 상태가 양호하여 추가적인 수리 비용 부담이 적습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계