나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51020 [1] 서울특별시 서대문구 홍제동 192-29 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새온 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍제동 소재 ‘새빛어린이집’남측 인근에 소재하는 구분건물 제1층 제102호(사무소)로서, 주위환경은 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대이며 각종 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 환경임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 홍제역(3호선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 내 1층 102호호로서
(사용승인일: 2022.11.29)
외벽: 인조석돌붙임마감 등
내벽: -.
창호: 하이새시창호 임.

이용상태

본건은 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사되어 경매진행시 재확인 바람.
(후첨'호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리 완경사지로서 근생 및 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남측으로 약 4~5m내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역(2024-01-31)(행위제한(건축물의 건축,토지의 분할)(자세한 사항은 서대문구 도시계획과로 문의))<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역)

공부와의 차이

공부상 이용상황이 근린생활시설로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 이용하는 것으로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51020 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍제동 192-29 1층 102호 (신주소: 서울특별시 서대문구 통일로36길 42)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 사무소), 현황 주거용 이용 추정

토지면적: 19.94㎡ (약 6.03평)

건물면적: 42.45㎡ (약 12.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 364,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2022년 11월 29일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 홍제동 소재 ‘새빛어린이집’ 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재된 주거지대이며, 각종 근린생활시설 및 각급 학교가 소재하고 있습니다.

차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있으며 지하철 3호선 홍제역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 03월 08일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을5)으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요는 있으나 상세 내용은 비고에 명시되지 않았습니다.)

임차인 현황:

* 이소희

전입일자: 2023년 02월 16일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 임대 관계가 미상이며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이 사항으로 주의 깊은 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 산정됩니다.

등기부 요약:

소유권 보존 (2022.11.30): 서진개발산업주식회사

소유권 이전 (2024.03.08): 이용식 (매매 3억 5천만원)

근저당권 (2024.03.08, 200,400,000원): 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리)

근저당권 (2024.04.03, 1,248,000,000원): 주식회사이음대부컨설팅 (말소)

압류 (2024.09.24): 마포세무서장 (말소)

6번근저당권부채권 근질권설정 (2024.11.14, 1,248,000,000원): 도림신용협동조합 (말소)

6번근저당권부채권 질권설정 (2024.12.06, 160,000,000원): 김용수 (말소)

압류 (2025.01.14): 서대문구청장 (말소)

6번근저당권부채권 질권설정 (2025.01.15, 130,000,000원): 한희동 (말소)

임의경매개시결정 (2025.01.14, 168,401,706원): 한국양계축산업협동조합 (채권자, 말소)

압류 (2025.04.09): 국민건강보험공단 (말소)

등기부채권 총액: 1,448,400,000원 (제공된 정보 기준)

4. 상권분석

본 물건은 홍제역 인근의 주거 밀집 지역에 위치한 제2종 근린생활시설(사무소) 용도의 건물입니다.

주변에 다양한 주거 형태가 분포하여 배후 수요는 안정적인 편입니다.

현재 공부상 용도는 사무소이나, 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되어, 실제 임대 수익률 산정 시 현재 이용 상태 및 향후 용도 변경 가능성 등을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

인근에 '새빛어린이집'이 있으며, 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

지하철 3호선 홍제역을 통해 주요 도심으로의 접근성이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 이소희: 전입일자(2023.02.16)가 말소기준권리(2024.03.08)보다 앞서 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이 사항입니다. 임대 관계가 불분명하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

용도 불일치: 공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용으로 이용 중인 점은, 추후 건물 사용 및 유지 관리에 있어 관할 관청과의 마찰이나 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

정비예정구역 지정: 서대문구 도시계획과 문의가 필요한 '정비예정구역' 지정으로 인해 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으며, 이는 건물 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

다수의 채권: 등기부채권 총액이 높아 경매가 진행되었으며, 낙찰 가격 결정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 홍제역 역세권에 위치한 근린상가 건물로, 주거 밀집 지역 내에 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

건물이 비교적 신축(2022년 사용승인)이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 용도와 현황 이용 상태의 불일치, 정비예정구역 지정 등 주의해야 할 사항이 다수 존재합니다.

특히, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 문제는 명확한 해결 방안을 모색해야 할 핵심 리스크입니다.

8. 투자 포인트

홍제역 역세권이라는 지리적 이점.

최근 신축 건물로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

주거 밀집 지역 내 상가로서의 잠재적 임대 가치.

향후 주거용으로 이용 중인 현황이 법적으로 인정되거나, 적법한 용도 변경이 이루어질 경우 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 모든 권리 분석과 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

감정가 364,000,000원을 기준으로 하되, 현황 이용 상태, 대항력 있는 임차인 리스크, 정비예정구역 지정 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 참고하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 책정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.