나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51020 [1] 서울특별시 서대문구 홍제동 192-29 1층102호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51020 [1] 서울특별시 서대문구 홍제동 192-29 1층102호 근린생활시설 경매

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서울서부지방법원 경매1계 2025타경51020 | 소재지: 서울특별시 서대문구 홍제동 192-29 1층102호 | 감정가: 364,000,000원 | 최저가: 232,960,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

본건은 서울특별시 서대문구 홍제동에 위치한 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현재 주거용으로 이용 중인 구분건물 1층 102호입니다. 비교적 신축 건물(사용승인일 2022.11.29)이며, 토지 및 건물 일괄 매각되는 부동산임의경매 사건입니다.

1.2. 면적 정보 및 감정가

감정가: 364,000,000원

토지면적: 19.94제곱미터 (약 6.03평)

건물면적: 42.45제곱미터 (약 12.84평, 아파트의 경우 전용면적으로 간주)

*아파트가 아닌 근린생활시설이므로 분양면적 개념은 적용하지 않으며, 건물면적(전용면적) 42.45제곱미터를 기준으로 분석합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 주변 환경 및 잠재력

본건은 홍제동 ‘새빛어린이집’ 남측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다. 제3종일반주거지역 내에 위치하고 있으며, 2024년 1월 31일자로 정비예정구역으로 지정되어 향후 도시 및 주거환경정비법에 따른 개발 잠재력이 존재합니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 홍제역(3호선)이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되며, 남측으로 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 종류

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 경매구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 한OOOOOOOOOO입니다.

3.2. 소유 및 채무 관계

소유자와 채무자가 이OO으로 동일한 관계로, 채무 불이행에 의한 임의경매 진행 건입니다. 임의경매는 통상적으로 근저당권 등 담보권 실행에 의해 개시되므로, 권리 분석상 인수될 만한 권리는 적을 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.

3.3. 기타 주의사항

임대관계가 미상으로 조사되어, 낙찰 후 임차인(또는 점유자)에 대한 명도 진행 시 미상의 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 주거지대에 위치하고 있어 일반적인 상업시설로서의 가치보다는 주거 대체 시설로서의 가치가 높게 평가될 수 있습니다. 공부상 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 주거용으로 이용하는 현황을 고려할 때 주거 편의 시설 수요는 높을 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

주변에 각종 근린생활시설 및 각급 학교가 소재하고 있어 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없습니다. 감정평가서에 언급된 주변 환경 분석상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 신축 건물로 위생, 급배수, 난방, 소방설비 및 주차장 등 기본 설비가 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현황 이용상태 불일치 (용도 위반)

가장 큰 리스크는 공부상 '제2종 근린생활시설(사무소)'이나, 현황은 '주거용'으로 이용 중인 점입니다. 이는 건축법상 용도 위반에 해당하며, 서대문구청으로부터 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다. 낙찰 후 주거용으로 계속 사용하려면 적법한 용도변경(가능 여부 및 비용 확인 필수) 절차를 거치거나, 이행강제금을 감수해야 합니다.

5.2. 도시계획 및 제한 상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 외에 정비예정구역(2024-01-31 지정)에 포함되어 있습니다. 정비사업 진행 시 행위 제한(건축물 건축, 토지 분할 등)이 발생할 수 있으며, 향후 사업 추진 경과에 따라 권리 관계에 변동이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울시 서대문구 홍제동 소재의 신축(2022년) 구분건물 1층으로, 교통 및 주거 환경은 양호합니다. 감정가 3억 6천 4백만 원으로 책정되었으며, 가장 큰 장점은 신축 건물에 주거용으로 실사용 가능하다는 점입니다. 반면, 공부상 근생시설과 현황 주거용 이용의 괴리에서 발생하는 이행강제금 등의 리스크는 입찰 전 반드시 확인하고 보수적으로 접근해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 홍제역 인근의 주거 밀집 지역으로, 편리한 교통 및 생활환경을 갖추고 있습니다.

신축의 가치: 2022년 사용 승인된 신축 건물로, 건물 상태가 양호하여 별도의 수리 비용 부담이 적습니다.

정비사업 잠재력: 정비예정구역에 포함되어 있어 장기적으로 개발에 따른 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

주거 대체 수요: 현재 주거용으로 사용 중이므로, 아파트나 빌라의 소형 면적 대체 투자처를 찾는 수요자에게 매력적인 물건입니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계