나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9547 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 894-12 제5층 제504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""까치산역(2호선, 5호선)"" 남동측 인근에 위치하며,
인근으로 소규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 로변을 따라 주상용건물 및 근린상가
등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 북서측으로 까치산역(2호선, 5호선) 및 인근에 시내버스정류
장이 소재하여 교통상황 양호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 내 제5층 제504호로서,
사용승인일(2020.12.10)

외벽: 석재붙임 마감.
창호: 하이샷시창호임.

이용상태

아파트: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 못하였으며,
건축물현황도상 방2, 욕실및화장실1, 거실1, 주방1, 현관, 발코니 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 온수설비 및 기계식 주차시설 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지의 토지로서, 아파트 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확
인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9547 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 894-12 제5층 제504호 (신주소: 서울특별시 강서구 강서로8길 9, 504호)

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 내 제5층 제504호

사용승인일: 2020년 12월 10일

감정가: 268,000,000원

토지 면적: 8.59㎡ (약 2.60평)

건물 면적: 25.75㎡ (약 7.79평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(2호선, 5호선)" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 인근으로 소규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 로변을 따라 주상용건물 및 근린상가 등이 소재하는 지역으로 제반 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 까치산역(2호선, 5호선)이 소재하여 도보 접근이 용이하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

도로: 본건 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 9월 23일자 진상갑 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 본 경매 사건을 포함하여 해당 권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 본건에서는 없는 것으로 확인됩니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: 고영표 (2020.12.31) - 말소 예정

* 소유권이전: 박기대 (2021.07.28) - 말소 예정

* 근저당: 진상갑 (2021.09.23, 120,000,000원) - 말소기준, 말소 예정

* 가압류: 하나은행 (2021.10.28, 19,346,715원) - 말소 예정

* 압류: 강서구 (2023.05.01) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.04.15, 298,000,000원) - 본건 경매 개시

* 주택임차권: 김명화 (2021.07.08 전입, 2021.05.26 확정, 298,000,000원) - 말소 예정 (HUG 관련)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김명화)

* 보증금: 298,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 7월 8일

* 확정일자: 2021년 5월 26일

* 배당신고일자: 2023년 8월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 임차인

주의사항: 본건은 임차인(주택도시보증공사) 관련 특별한 매각 조건이 있습니다. 매수인께서는 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 이행될 경우, 임차인으로 인한 보증금 부담은 발생하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 까치산역 인근에 위치하며, 주변에는 소규모 아파트단지, 주택가와 함께 로변을 따라 상가 및 주상복합 건물이 혼재되어 있습니다.

역세권이라는 장점이 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 근린생활 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

상권 내에서의 특수성을 파악하기 위해서는 현장 조사를 통해 업종 분포 및 유동인구 등을 추가로 확인해야 합니다.

1.4. 생활정보

건축물 현황도상 본 건(504호)은 방 2개, 욕실 및 화장실 1개, 거실 1개, 주방 1개, 현관, 발코니로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재 탐지기, 온수 설비 및 기계식 주차 시설 등이 설치되어 있습니다.

현황 조사 시 폐문으로 인해 내부를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문으로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 수리 상태, 누수, 결로 등 하자 여부를 파악할 수 없어 잠재적인 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

HUG 임차 조건: 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건부 매각으로, 이 조건이 원만히 이행되지 않을 경우 매수인에게 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 조건 이행 시 문제는 없을 것으로 보입니다.)

공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

건물 용도 복합: 건축물대장상 '제2종근린생활시설(사무소)' 용도가 함께 기재되어 있어, 실제 이용 현황 및 관련 법규 위반 여부를 추가 확인해야 할 수 있습니다.

주변 환경 조사: 매수인은 낙찰 전 반드시 주변 지역에 혐오시설 또는 불쾌감을 유발할 수 있는 시설(유해 시설, 소음, 악취 발생 시설 등)이 있는지 직접 확인하여 투자 결정에 참고해야 합니다.

1.6. 종합 의견

까치산역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치한 신축급 아파트(2020년 사용승인)라는 점에서 긍정적인 평가가 가능합니다.

특히, 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건부 매각으로 진행되어, 명도 및 보증금 관련 위험이 현저히 낮은 물건입니다.

다만, 내부 미확인으로 인한 리스크와 공항 관련 규제, 건물 용도의 복합성 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

전반적으로는 권리관계가 비교적 명확하고 임차인 관련 위험이 제거된 상태로, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 까치산역(2, 5호선) 이용이 편리하여 출퇴근 및 교통이 용이합니다.

신축급 아파트: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

리스크 제거된 권리관계: 임차인(HUG)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각되어, 매수인의 보증금 부담 위험이 없습니다. (인수 보증금 0원)

소형 면적: 25.75㎡ (약 7.79평)의 전용면적으로 1-2인 가구의 실거주 또는 소액 투자용으로 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 268,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 현재 가치, 향후 개발 가능성, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 본 건은 임차인 관련 주요 위험이 제거되었으므로, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정할 수 있을 것으로 보입니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 내부 상태 미확인, 공항 관련 규제 등 잠재적 리스크 요소를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 인근 아파트 시세, 유사 물건의 경매 낙찰가율 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.