나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51024 [1] 서울특별시 마포구 상암동 1734 상암한화오벨리스크 6층에이601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 상암동 소재 ""하늘초교"" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는
아파트단지, 오피스텔, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통
시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 남동측 근거리에 지하철역
(수색역, 경의중앙선)이 소재하는 등 제반 교통편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 제6층 제에이601호로서
외 벽 : 석재 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감.
창 호 : 샤시창호 임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.
(후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔 및 사무소) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30M, 북동측으로 노폭 약 25M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,대로3류(폭 25m~30m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2021-01-13)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사
시설 보호법>,제한보호구역((30m위임지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수
도권정비계획법>,철도보호지구<철도안전법>,택지개발지구<택지개발촉진법>,(한강)폐기물매
립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 수회 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 본건의 내부이용상황은 집합건축물대장상
건축물현황도를 참작하였으니, 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51024 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 상암동 1734 상암한화오벨리스크 6층 에이601호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 105,000,000원

토지면적: 6.55㎡ (약 1.98평)

건물면적: 19.93㎡ (약 6.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축년도: 2013년

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 상암동에 위치하며, "하늘초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 남동측 근거리에는 경의중앙선 수색역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다.

* 토지 및 건물 이용상태

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형으로, 업무시설(오피스텔 및 사무소) 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 10층 건물 내 6층 에이601호이며, 현재 오피스텔(주거용)로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

본건 북서측으로는 노폭 약 30M, 북동측으로는 노폭 약 25M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법률적 제한이 존재합니다.

* 혐오시설 정보

주변 검색 결과, 마포구 상암동 일대에 생활폐기물 소각장 증설 및 신규 건립 계획이 논의되고 있으며, 이와 관련하여 주민들의 반발과 법적 다툼이 있었던 사실이 확인되었습니다. 다만, 본건의 정확한 위치에서 해당 시설까지의 거리 및 영향 범위를 특정하기는 어렵습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 4월 1일 접수된 시흥세무서장의 압류입니다.

* 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 김하영 씨가 거주 중입니다.

- 보증금: 125,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/확정일자: 2021년 5월 14일

- 배당신고일자: 2025년 2월 11일

- 대항력: 있음

* 권리분석 요약

- 등기부상 소유권 이전(갑4, 갑5), 가처분(갑6, 말소), 임차권설정(을1, 말소), 압류(갑7, 말소), 가압류(갑8, 말소), 강제경매(갑9, 말소) 등이 존재하였으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

- 그러나 물건명세서에 따르면, "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2023.07.31.)"가 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건에서 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

- 현재 제공된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 위 물건명세서 내용을 반드시 확인하고 인수해야 하는 금액이 있는지 최종적으로 판단해야 합니다.

- 건물 내부 이용 상황은 폐문부재로 인해 집합건축물대장상의 건축물 현황도를 참작하였으므로, 현장 방문 시 달라질 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 1,464,000,000원

4. 상권분석

* 주위 환경

주변은 아파트, 오피스텔, 공원, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 수요가 풍부합니다.

* 주변 상업 시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 서비스를 이용할 수 있습니다. 대규모 상업시설 접근성은 경의중앙선 수색역 및 디지털미디어시티역 이용 시 상대적으로 용이합니다.

* 임대 시장

임대 관계는 미상이나, 오피스텔 용도로 현재 주거용으로 이용 중인 점을 감안할 때, 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육 시설

본건 북동측 인근에 하늘초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설

인근 근린생활시설 외에 수색역, 디지털미디어시티역 주변의 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통

경의중앙선 수색역이 근거리에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 보증금 125,000,000원의 대항력 있는 임차인 김하영 씨가 있으며, 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 건물 내부 상태 미확인: 폐문으로 인해 내부 이용 상황을 정확히 파악하지 못하였으므로, 추후 내부 상태 확인 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 다수의 토지 이용 제한: 본건 토지에 설정된 다양한 도시계획 및 법률적 제한사항들이 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 소각장 건설 논란: 상암동 인근 지역에 쓰레기 소각장 건설 관련 논란 및 사업 추진이 있었던 점은 해당 지역의 부정적 이미지나 잠재적 환경 영향에 대한 우려를 야기할 수 있습니다. (다만, 본 건과의 직접적인 거리 및 영향은 추가 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 서울 마포구 상암동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 교육 시설 접근성이 양호하며 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 최신 실거래가 데이터를 보면 19.93㎡ 면적의 오피스텔이 약 9,200만원에서 9,300만원 수준에서 거래되고 있으며, 감정가는 105,000,000원으로 책정되어 있습니다.

그러나 가장 중요한 고려사항은 약 1억 2,500만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 물건명세서에 따르면 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 감정가 및 최근 실거래가 대비 높은 금액으로, 잠재적 인수 금액을 감안한 신중한 접근이 필수적입니다. 또한, 폐문으로 인한 내부 상태 미확인, 다수의 토지 이용 제한, 그리고 주변 소각장 건설 논란 등도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 상암동이라는 서울 내 주요 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 19.93㎡의 소형 면적으로 1인 가구 등의 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 105,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 실거래가가 92,000,000원에서 93,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

특히, 125,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생할 수 있다는 점을 최우선으로 고려해야 합니다.

이러한 위험 요소를 감안했을 때, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 인수 보증금(0원으로 간주)을 제외한 부동산 자체의 시장 가치와 위험 프리미엄을 고려하여, 대략 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 인수해야 할 보증금액을 명확히 확인한 후, 현장 조사 및 권리 분석을 재검토하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.