나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51003 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티아이 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재하며 ""역촌동 주민센터"" 북서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주위는 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 소재하며 인근에 ""응암역"" 및 ""구산역""(지하철 6호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평스라브)지붕 6층 건물 내 소재하는 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2021.01.04)

외벽 : 치장석 및 타일 붙임 마감 등,
내벽 : -
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도' 참조바람.
※ 내부구획 및 이용상황 등은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 향후 경매 진행 시 재확인바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장, 승강기 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 3미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51003 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 5층503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 297,000,000원

토지면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재하며 "역촌동 주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 6호선 "응암역" 및 "구산역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

1.2. 3.건물 구조 및 사용승인일

본건은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 제5층 제503호입니다.

사용승인일은 2021년 01월 04일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

외벽은 치장석 및 타일 붙임 마감, 내벽은 미확인, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

1.2. 4.토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

등기부등본상 을구 3번 근저당권(채권최고액 65,000,000원, 2021.09.28. 접수)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 2.인수 권리

을구 4번 주택임차권 (채권금액 269,000,000원, 2023.08.07. 접수)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 3.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (전수연)

* 보증금: 269,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 02일

* 확정일자: 2021년 06월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 위 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 전액(269,000,000원)을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

1.3. 4.총 채권액

등기부채권 총액은 약 344,000,000원입니다. (근저당 65,000,000원 + 주택임차권 269,000,000원 + 가압류 10,000,000원 + 강제경매 269,000,000원 + 압류 등)

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 근린생활시설

본건은 역촌동 주민센터 인근에 위치하며, 주변에 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2.지역 특성

상권은 주거 밀집 지역으로서, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가들이 분포하는 특징을 보입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

* 교통: 지하철 6호선 응암역, 구산역 이용 가능, 버스정류장 인접

* 편의시설: 인근 주민센터, 소규모 상업시설 이용 가능

* 건축년도: 2021년으로 비교적 신축

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.대항력 있는 임차인 인수

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(전수연)이 존재하며, 보증금 269,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다.

1.6. 2.감정가 대비 시세 및 입찰가

최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매 사례를 분석할 때, 본건(27.60㎡, 2021년식)의 시장 가치는 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원으로 추정됩니다.

이는 감정가 297,000,000원에 비해 현저히 낮은 수준이며, 특히 인수해야 할 임차인 보증금(269,000,000원)을 고려하면 실질적인 매수 부담은 매우 클 것으로 예상됩니다.

1.6. 3.혐오시설 존재 여부

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 준공)인 도시형생활주택으로 입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 보증금(269,000,000원)이 감정가 및 추정 시세보다 높아 매수인이 부담해야 할 총 금액이 매우 클 것으로 예상되는 고위험 물건입니다. 임차인 보증금 전액 인수 시, 총 매수 부담액은 예상 시세보다 훨씬 초과될 가능성이 높습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년식)이라는 점

* 역촌동 지역의 주거 가치 (단, 큰 리스크 상쇄 어려움)

1.9. 예상 입찰가

현 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원으로 판단됩니다.

인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 본건의 실제 시장 가치에 기반하여 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 175,000,000원

* 총 매수 부담액 (예상): 예상 입찰가 175,000,000원 + 인수 보증금 269,000,000원 = 444,000,000원

참고: 상기 예상 입찰가는 시장 가치만을 반영한 것이며, 실제 입찰 시에는 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 철저한 확인과 권리 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.