나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9438 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제3층 제304호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9438 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9438 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제3층 제304호 | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 260,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9438 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9438 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제3층 제304호

용도: 다세대주택

감정가: 260,000,000 원

토지면적: 8.99㎡ (약 2.72평)

토지 지분율: 898.61

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.87㎡ (약 8.73평)

건물 지분율: 2887

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

준공년도: 2021년 (더베네치아스위트)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, ‘화곡초등학교’ 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 일반상업지역 내 복합이용지대로서, 주로 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근 및 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 동남측으로 포장된 폭 약 10미터 도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 조건에 "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 임차인의 권리가 없음을 전제로 하는 조건일 가능성이 높으나, 정확한 임대차 계약 관계 및 주택도시보증공사와의 협의 내용을 상세히 확인하여 매수인에게 발생할 수 있는 보증금 관련 청구 위험을 면밀히 검토해야 합니다. 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 해당 조건에 대한 명확한 확인 절차가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

해당 물건이 위치한 지역은 일반상업지역 내 복합이용지대로, 주거시설(다세대주택, 오피스텔)과 상업시설(근린생활시설)이 공존하는 지역입니다. 이러한 입지는 다양한 업종의 상가 임대 및 주거용 임대 수요를 기대할 수 있는 환경을 제공합니다. 인근에 다수의 상업시설이 발달해 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에 화곡초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용이 편리한 입지이며, 서울 식물원 등 녹지 공간과의 접근성도 고려해볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 임차인 관련 특별 매각 조건입니다. 주택도시보증공사 관련 채권이나 임차인의 보증금 반환 청구권이 매수인에게 이전되지 않도록 조건이 명시되어 있으나, 만약 이 조건이 제대로 이행되지 않을 경우 매수인에게 임대차보증금 반환 채무가 인수될 수 있습니다. 따라서 해당 조건을 명확히 확인하고 법률 전문가와 상담하는 것이 필수적입니다.

건축물은 2021년에 준공되어 비교적 신축에 속하나, 주변에 다양한 종류의 숙박 시설(모텔, 호텔)이 다수 위치하고 있어, 지역의 상권 특성 및 민원 발생 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역 외에도 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축물 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역 등이 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 일반상업지역 내에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택 물건입니다. 화곡초등학교와 인접하고 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다. 차량 및 대중교통 접근성 또한 무난한 편입니다.

다만, 임차인 관련 특별 매각 조건이 가장 큰 변수이므로, 이에 대한 면밀한 권리 분석과 법률 검토가 선행되어야 합니다. 이 부분이 명확히 해결된다면, 안정적인 주거지로서의 가치와 상업지역 내 복합적인 활용 가능성을 가진 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

서울 강서구의 일반상업지역에 위치한 신축 다세대주택으로서, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

주거용뿐만 아니라 소규모 근린생활시설 등으로의 전환 가능성도 내포하고 있어 투자 가치가 있습니다.

화곡초등학교 인근으로 주거지로서의 기본적인 선호도를 갖추고 있습니다.

향후 지역 개발 및 수요 변화에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계