나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9315 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제2층 제205호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9315 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제2층 제205호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9315 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제2층 제205호 | 감정가: 317,000,000원 | 최저가: 317,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9315 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9315 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제2층 제205호

용도: 다세대주택

감정가: 317,000,000원

토지면적: 20.04㎡ (약 6.06평)

토지 지분율: 2003.9

건물면적: 29.10㎡ (약 8.79평)

건물 지분율: 2910

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 송OO

채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 공동주택, 단독주택 및 화곡중앙시장, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의 시설이 풍부한 지역입니다. 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 학교로는 화원중학교 외 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 2층 205호로서, 외벽은 외장석재 마감, 내벽은 벽지 및 내장타일, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다. 건물은 다세대주택으로 이용 중에 있습니다. 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 일단의 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형 다세대주택)의 부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 노폭 4m 내외의 포장도로에 접하여 차량 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획 및 제한상태는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 상대보호구역(교육), 대공방어협조구역(군사), 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채무자는 송OO이며 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자와 채무자가 동일인입니다.

매각 시 가장 중요한 주의사항으로는, 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사 포함)은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인이 인수해야 할 임차보증금 또는 권리 관계가 복잡할 수 있음을 시사하며, 관련 내용을 철저히 확인하고 진행해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 화곡중앙시장과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 높습니다. 또한, 지하철 5호선 화곡역이 인근에 위치하고 다수의 버스 노선이 운행되어 유동인구가 풍부하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다. 주변에 공동주택 및 단독주택 밀집 지역이 형성되어 있어 주거 배후수요 또한 안정적으로 확보 가능합니다.

1.6. 생활정보

단지형 다세대주택으로 이용 중인 본건은 서울 강서구의 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 지하철 5호선 화곡역을 통해 서울 주요 도심으로의 접근이 용이하며, 버스 노선 또한 다양하게 갖추고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근 화곡중앙시장을 비롯한 상업시설 이용이 편리하며, 화원중학교 등 교육시설과도 가까워 주거 환경이 우수합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 및 주택도시보증공사와 관련된 보증금 반환 채무 인수 또는 포기 조건입니다. 매수인은 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로, 관련 서류를 철저히 검토하고 임차인과의 원만한 합의 또는 법적 절차에 대한 대비가 필요합니다. 또한, 해당 지역은 다세대주택 밀집 지역으로, 건물 가치 상승률이나 향후 재개발 가능성 등은 상대적으로 제한적일 수 있습니다. 공항 관련 보호지구 및 군사 시설 보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 규제나 이용 제한 사항이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 다세대주택입니다. 하지만, 임차인 보증금 관련 복잡한 권리관계가 존재하여 매수인의 신중한 접근이 요구됩니다. 주택도시보증공사가 관련된 채무 승계 여부 및 포기 조건을 명확히 확인하고, 법률 전문가의 자문을 받아 진행하는 것이 필수적입니다. 이러한 권리 관계 리스크를 성공적으로 해소한다면, 안정적인 거주 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통이 편리하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 입지입니다.

2. 생활 편의시설: 화곡중앙시장, 각종 상업 및 편의시설이 인접하여 생활이 편리합니다.

3. 명확한 권리관계 확인: 가장 중요한 투자 포인트는 복잡한 임차권 및 보증금 관련 권리관계를 명확히 파악하고, 잠재적 리스크를 최소화할 수 있는 방안을 사전에 마련하는 것입니다. 이를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

4. 안정적 주거 수요: 다세대주택이 밀집한 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 뒷받침됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계