나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9138 [1] 서울특별시 금천구 독산동 OOOOOO OOOOO OOO OOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""독산3동주민센터"" 북서측 인근에 위치하며, 인근에
단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물 내까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통
수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건으로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샷시 창호 등 마감.

이용상태

하이팰리스 제4층 제402호로서, ""다세대주택""으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, ""주거용"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육
청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m
(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 본건 제시외건물㉠은 접근이 불가하여 인근에서 목측 등을 이용하여 개략적인
면적을 산정하였는 바, 추후 다소 상이 수 있으며 원가법을 적용하여 감정평가 하되,
감가수정은 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 관찰감가법을 병용하였음.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 964-39 하이팰리스 제4층 제402호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9138 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 215,000,000원입니다.

토지면적은 14.05㎡ (약 4.25평)이며, 건물면적은 23.36㎡ (약 7.07평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 김OO입니다.

주의사항으로 제시외 건물 포함 매각이며, 특이사항은 없습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주거 환경은 보통입니다.

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

주변에 혐오시설이 있다고 판단될 만한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김용준 (성만 표시)

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 03월 30일

* 확정일자: 2018년 03월 05일

* 배당신고일자: 2025년 06월 24일

* 대항력: 있음.

* 권리분석 요약:

* 본건에는 대항력 있는 임차인 김용준이 존재하며, 임대차보증금 245,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 권리분석 결과, 미배당 보증금 중 매수인이 인수해야 하는 금액은 33,885,092원입니다.

* 임차인 김용준은 2018년 3월 30일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 2025년 3월 24일 김OO(채권자)에 의해 강제경매가 개시되었습니다.

* 등기부상 소유권 보존 등기일은 2017년 10월 24일이며, 이후 공유자 이전, 광주세무서장, 서울특별시 금천구, 관악세무서장, 국민건강보험공단 등의 압류가 다수 존재합니다.

* 주택임차권(을3)은 김용준의 보증금 245,000,000원으로 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 245,000,000원입니다.

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 임대차보증금 245,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.

* 집합건축물대장상 위반건축물 표기: 402호 패널 무단증축 (건축물대장상 주택과-42742(2018.11.23.)호)

4. 상권분석

주변 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 연식 및 규모의 주택들의 거래가 이루어지고 있습니다.

* 2025년 9월 10일 거래된 29.97㎡ (약 9.07평) 주택은 249,000,000원에 매매되었습니다. (평당 약 27,453,142원)

* 2025년 9월 10일 거래된 39.01㎡ (약 11.79평) 주택은 356,000,000원에 매매되었습니다. (평당 약 30,203,562원)

* 2025년 9월 1일 거래된 58.26㎡ (약 17.62평) 주택은 290,000,000원에 매매되었습니다. (평당 약 16,458,569원)

본건 물건은 23.36㎡ (약 7.07평) 면적에 2017년 준공된 건물로, 감정가는 215,000,000원입니다. 이는 3.3㎡당 약 30,410,184원으로, 비교적 최근 거래된 대형 평수나 최신 연식 주택의 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물입니다.

* 외벽 마감: 석재붙임 등

* 창호: 샷시 창호 등

* 이용 상태: 하이팰리스 제4층 제402호로서, 현재 "다세대주택"으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축 연도: 2017년 10월 (사용승인일 기준)

* 총 세대수: 11세대 (집합건축물대장상)

6. 잠재적 리스크

* 인수해야 할 임차보증금: 대항력 있는 임차인 김용준의 보증금 245,000,000원 중 배당받지 못하는 금액(약 33,885,092원)은 매수인이 반드시 인수해야 합니다. 이는 실질적인 취득 비용 상승 요인입니다.

* 위반건축물 등재: 402호에 패널 무단증축 위반건축물 등재 사실이 있습니다. 이는 추후 철거 명령, 이행강제금 부과 등 행정적 제재를 받을 수 있으며, 건물 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

* 감정평가서상 제시외 건물: 건물 제시외면적(28.20㎡)은 접근 불가로 인해 개략적으로 산정되었으며, 실제 면적이나 상태와 다를 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 압류 및 근저당권이 설정되어 있어, 낙찰 후 권리 말소 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 2017년 준공된 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가 2억 1,500만원 수준으로, 최근 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 중 일부(약 3,388만원)를 매수인이 인수해야 하며, 402호에 위반건축물 등재 사실이 있어 향후 관리 부담이 발생할 수 있다는 점은 주의해야 합니다. 임차인의 보증금이 높은 점을 감안할 때, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 지출 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 도심 접근성: 서울 내 위치하여 대중교통 및 차량을 이용한 도심 접근성이 양호합니다.

* 지역 내 시세 대비 합리적 접근 가능성: 임차인 인수 부담을 제외한 순수 낙찰가 기준으로 시장가치 대비 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 215,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 물건들은 3.3㎡당 약 2,745만원에서 3,020만원 수준으로 거래되고 있습니다. 본건의 감정가는 3.3㎡당 약 3,041만원으로, 시세 상단에 위치합니다.

가장 유사한 39.01㎡ (2017년식) 물건이 356,000,000원에 거래된 것을 기준으로, 본건(23.36㎡)의 시장 가치는 약 213,000,000원으로 추산됩니다.

매수인이 인수해야 하는 임차보증금은 33,885,092원입니다.

만약 감정가인 215,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 지불 비용은 215,000,000원(낙찰가) + 33,885,092원(인수 보증금) = 248,885,092원이 됩니다. 이는 추정 시장 가치(213,000,000원)를 초과하는 금액입니다.

또한, 위반건축물 존재로 인한 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 권리 인수 부담 및 위반건축물 리스크를 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 205,000,000원을 제안합니다.

이 범위 내에서 입찰 시, 총 지출 비용은 약 223,885,092원 ~ 238,885,092원이 될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.