나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9138 [1] 서울특별시 금천구 독산동 964-39 하이팰리스 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9138 [1] 서울특별시 금천구 독산동 964-39 하이팰리스 제4층 제402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9138
• 주소: 서울특별시 금천구 시흥대로150길 61 하이팰리스, 제4층 제402호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매5계 2025타경9138 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로150길 61 하이팰리스, 제4층 제402호 | 감정가: 215,000,000원 | 최저가: 172,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9138 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9138 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 964-39 하이팰리스 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 215,000,000원

토지면적: 14.05㎡ (약 4.25평)

토지지분: 14.05㎡ (약 4.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.36㎡ (약 7.07평) - 이는 본건 부동산 호실의 전용면적 또는 이에 준하는 면적으로 보입니다.

건물지분: 23.36㎡ (약 7.07평)

건물 제시외면적: 28.20㎡ (약 8.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, "독산3동주민센터"에서 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 공동주택 등 다양한 주거 시설과 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 환경이 대체로 양호한 편입니다.

건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 채권자 김OO이 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매는 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우, 채권자가 법원의 강제집행 절차를 통해 채권을 회수하기 위해 진행하는 경매입니다.

매각으로 인해 소유권이 이전되며, 일반적으로 경매 개시 결정 이후 등기된 권리들은 말소됩니다. 다만, 말소기준권리보다 선순위인 권리나 매각으로 소멸하지 않는 권리가 있는지에 대한 상세한 확인이 필요합니다. 본 정보만으로는 모든 권리 관계를 파악하기 어려우므로, 반드시 전문가와 함께 심층적인 권리 분석을 진행하시기 바랍니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 독산동 일대는 주거 지역과 더불어 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다. 인근에 주민센터가 위치하고 있으며, 상업 시설들도 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에는 큰 불편이 없을 것으로 보입니다. 다만, 대규모 도심 상업 지구와는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었고, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

내부에는 위생 설비, 급·배수 설비, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있으며, 건물 내 승강기 및 주차장 이용도 가능합니다.

본건인 제4층 제402호는 현재 "다세대주택"으로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 사항은 "제시외 건물 포함"이라는 점입니다. 본건에 포함된 제시외 건물(28.20㎡, 약 8.53평)은 접근이 불가하여 인근에서 개략적으로 면적을 산정하였으며, 실제 면적과 다소 차이가 있을 수 있습니다. 이는 불법 건축물 여부, 건축 관련 법규 위반, 예상치 못한 철거 비용 발생 등 심각한 법적, 경제적 문제를 야기할 수 있는 핵심 위험 요소입니다. 또한, 제시외 건물은 원가법과 관찰감가법을 병용하여 감정평가되었으므로, 현황 및 관리상태에 따른 가치 변동이 클 수 있습니다.

토지이용계획상 본건은 "교육환경보호구역"에 해당하므로, 남부교육청을 통해 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.

초기 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 심각한 혐오시설이 직접적으로 드러나지는 않았으나, 권리 분석 및 현장 답사를 통해 주변 환경에 대한 보다 철저한 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동의 다세대주택으로, 편리한 교통망과 기본적인 생활 인프라를 갖춘 입지 조건을 가지고 있습니다. 건물 자체는 주거용으로 이용 중이며, 기본적인 설비 또한 갖추고 있습니다.

하지만, 본 물건의 가장 큰 난관은 제시외 건물의 존재입니다. 이 제시외 건물은 현황 파악이 어렵고, 법적, 경제적 불확실성을 내포하고 있어 본 경매 물건의 가치와 안정성을 크게 저해할 수 있는 요인입니다. 따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 제시외 건물의 실체와 관련된 모든 위험 요소를 사전에 면밀히 파악하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 실거주 및 임대 수익 잠재력 : 양호한 입지 조건과 생활 편의시설 접근성을 바탕으로 실거주 목적이나 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

2. 합리적인 투자 기회 : 제시외 건물의 존재 등 특이사항으로 인해 감정가 또는 낙찰가가 시장 가격 대비 낮게 형성될 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 금천구 지역 개발 전망 : 금천구 독산동은 지속적인 도시 발전 가능성을 가진 지역으로, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

주요 위험 요소:

* 제시외 건물 : 접근 불가로 인한 불확실성, 불법 건축물 가능성, 철거 비용 발생 등의 위험.

* 교육환경보호구역 : 관련 법규 준수 및 영향 확인 필요.

* 권리 분석 : 상세하고 정확한 권리 관계 확인 필수.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계