나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9540 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-51 서림그랑빌 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9540 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-51 서림그랑빌 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9540 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-51 서림그랑빌 제4층 제403호 | 감정가: 231,000,000원 | 최저가: 231,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9540 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9540 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-51 서림그랑빌 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 231,000,000원

토지면적: 17.75㎡ (약 5.37평)

건물면적: 28.94㎡ (약 8.75평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 권OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 서울신정고등학교 남동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근 노선 버스정류장을 이용한 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 중 제4층 제403호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 샤시창호 마감되었습니다.

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, CCTV 설비, 승강기 설비 등을 갖추었습니다.

토지 형상 및 이용: 남서하향 완경사지의 자체 지반이 평탄화된 가장형 토지로, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 북동측 및 북서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

공부와의 차이: 없습니다.

1.3. 입지조건

서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 서울신정고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 속합니다. 차량 접근성은 양호한 편이며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다. 생활 편의시설로는 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다. 주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택도시보증공사(HUG) 관련 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각의 중요한 조건입니다. 이는 매수인에게 인수되는 임대차보증금은 없는 것으로 보이나, 해당 조건이 최종적으로 이행되지 않을 경우 매수인에게 부담이 될 수 있습니다. 따라서 이 부분에 대한 철저한 확인과 대비가 필요합니다.

1.5. 상권분석

물건지가 위치한 화곡동은 주택 밀집 지역으로, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 주를 이룹니다. 주변에 소규모 근린생활시설이 분포하여 주민들의 일상적인 소비 수요를 충족시키고 있습니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어지나, 주거 지역으로서의 안정적인 상권 특성을 보입니다.

1.6. 생활정보

교육시설: 서울신정고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 근처에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생필품 구매 및 편의시설 이용이 가능합니다.

의료시설: 종합병원 등 대형 의료시설 이용 시에는 차량이나 대중교통을 이용해야 할 수 있습니다.

1.7. 혐오시설 검색

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 잠재적 리스크

주요 리스크는 '주의사항'에 명시된 임차인 관련 조건입니다. 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 제대로 이행되지 않을 경우, 매수인에게 추가적인 법적 또는 금전적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 주변 도로 폭이 3~4미터로 제한적인 점, 공항 관련 보호구역 등 토지이용계획상의 제약 사항이 향후 재건축이나 증축 시 고려될 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 서울신정고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 기본적인 생활 편의시설과 대중교통 접근성은 무난한 수준입니다. 감정가는 2억 3천 1백만 원 수준이며, 전용면적 약 8.75평의 소형 주거 공간입니다. 가장 중요한 고려사항은 매각 조건에 포함된 임차인 관련 사항으로, 이 부분에 대한 명확한 해결 여부가 매수인의 최종 부담을 결정하게 됩니다.

1.10. 투자 포인트

안정적인 주거 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

임차인 관련 주의사항을 명확히 해결할 경우, 명도 관련 리스크를 최소화하고 안정적으로 소유권을 확보할 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획이나 교통망 확충 등 잠재적인 가치 상승 요인을 고려해볼 수 있습니다.

소형 평형으로 소액 투자나 1인 가구, 신혼부부 등을 대상으로 한 임대 사업에 적합할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계