나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9197 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제11층 제1102호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9197 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제11층 제1102호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9197 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제11층 제1102호 | 감정가: 285,000,000원 | 최저가: 228,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9197 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9197 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제11층 제1102호

용도: 오피스텔 (현황 주거용)

감정가: 285,000,000원

토지면적: 11.35㎡ (약 3.43평)

토지 지분율: 1134.9999999999998

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.42㎡ (약 11.32평)

건물 지분율: 3742

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 02월 28일

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 인근에 "금천문화예술정보학교"가 있습니다. 주위 환경은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 소유자이자 채무자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 주의사항은 임차인 이상혁의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 내용입니다. 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인에게 잠재적인 부담이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 독산동 일대는 준주거지역으로 분류되며, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 이는 주변에 오피스텔, 다세대주택, 상업시설 등이 공존함을 의미합니다. 인근에는 금천문화예술정보학교가 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 이러한 제한사항들은 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 주소지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 지하 1층/지상 15층 건물 중 제11층 제1102호입니다. 2020년 2월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러, 옥내 소화전, 보안도어, 기계식 주차장 등이 갖춰져 있어 주거 및 업무 편의성이 양호한 편입니다.

토지는 인접 토지와 등고평탄한 세장형 토지 2필지 위에 건물이 건축되었으며, 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 동측으로 약 20미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 주의사항에 명시된 임차인 권리와 관련된 부분입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 승계한 임차권으로 인해, 매수인은 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기해야 하며 임차권 등기 말소가 조건이므로, 이에 대한 법적 검토와 절차 진행이 필수적입니다.

또한, 복잡한 토지이용계획 및 제한상태(군사시설 보호구역, 공항 관련 구역 등)는 향후 재산권 행사나 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 인수 후 공실 리스크를 파악하는 데 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축된 오피스텔로, 현황 주거용으로 이용 중입니다. 2020년에 사용 승인을 받아 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 준주거지역에 위치하여 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역 특성을 가집니다.

그러나 임차인 HUG 관련 인수 조건은 매수인이 신중하게 접근해야 할 가장 큰 요소입니다. 해당 부분을 명확히 인지하고 해결할 수 있는 법적, 재정적 준비가 필요합니다. 복잡한 토지 이용 규제 또한 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 오피스텔이라는 점과 독산동이라는 지역적 이점을 고려할 때, 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 임차인 권리 인수 조건과 관련된 위험 요소를 충분히 소화할 수 있다면, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다. 주변 교통 및 생활 인프라 접근성도 긍정적인 요소입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계