나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9280 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 OOOOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 지하철7호선 대림역 남동측 인근에 위치하며
주위는 단독 및 공동주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 북서측 인근에 지하철2,7호선
대림역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 다가구용 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 약4m의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역,장애물제한표면구역(진입,전이,원추,
수평표면지역),대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등)육군수도방위
사령부(02 524 3146)관할),과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물은 연와 및 경량철골조 평스라브 및 경사지붕 지상3층, 지하1층건으로서
외 벽: 치장벽돌 마감
내 벽: 타일 및 벽지 마감
창 호: 알미늄새시 목재 이중창임.

이용상태

다가구용 단독주택(8가구)으로서
1 층: 3가구
2 층: 1가구
3 층: 1가구
지층: 3가구로 이용중임.

설비내역

위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 내부구조도 참조

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상
②일부 이해관계인의 부재로 인하여 내부구조도는 건축물대장상 도면과 탐문 및
외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 1060-61 소재 다가구주택으로, 서울남부지방법원 2025타경9280 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

신 주소로는 서울특별시 영등포구 디지털로37가길 8에 해당하며, 1994년 3월 9일에 건축된 건물입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 감정평가액은 1,549,177,040원입니다.

토지 면적은 152.00㎡ (약 46.0 평)이며, 건물 면적은 289.72㎡ (약 87.6 평)입니다. 건물 제시외 면적 5.95㎡가 포함되어 있습니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 대림동새마을금고입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 지하철 7호선 대림역 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 단독 및 공동주택과 상업시설 등이 혼재되어 있어, 제반 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 북서측으로는 지하철 2, 7호선 대림역이 있어 대중교통 이용이 비교적 양호한 편입니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 장방형의 형태를 띠고 있으며, 현재 다가구용 단독주택 부지로 이용 중입니다.

본건은 남서측으로 약 4m의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 본건의 말소기준권리는 2009년 1월 21일자 대림동새마을금고의 근저당권 (채권액 260,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있으나, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

토지 등기부채권 총액은 760,000,000원이며, 건물 등기부채권 총액 역시 760,000,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* ANFULIAN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-10-29, 대항력 없음.

* JINGUOLONG: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-11-08, 대항력 없음.

* JINSHIZHE: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-07-26, 대항력 없음.

* JINYINGXI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-09-01, 대항력 없음.

* JINYUSHU(김옥숙): 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2021-08-25, 확정 2025-06-18, 배당신고 2025-06-16, 대항력 없음.

* LINMINGHAO: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-10-29, 대항력 없음.

* SUNLINDU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-08-15, 대항력 없음.

* ZHAOJINZI(조금자): 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2019-07-25, 확정 없음, 배당신고 2025-06-16, 대항력 없음.

* ZHOUZHIGUO: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-30, 대항력 없음.

* 박성자: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-06-07, 대항력 없음.

상기 임차인 모두 대항력이 없어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 지하철 2, 7호선 대림역 인근에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

주변에 다양한 상업시설과 주거 시설이 혼재되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권 형성에 유리한 입지입니다.

양호한 교통 접근성은 임차인 모집에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2, 7호선 대림역을 비롯한 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 인근 상업지구에 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리하게 이용 가능합니다.

주거환경: 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 편리한 생활 환경을 제공하지만, 주변 환경에 따라 소음 등 주거 쾌적성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 현황: 건물은 연와 및 경량철골조로 지어진 3층, 지하 1층의 다가구용 단독주택이며, 총 8가구로 이용되고 있습니다. 또한, 건물 제시외 면적 5.95㎡가 존재합니다.

도시계획적 제한: 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속해 있어 향후 건물 신축 및 증축 시 용적률 제한을 받습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 도시계획적 제한 사항을 확인해야 합니다.

임차인 관련: 일부 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있거나 확정일자가 누락된 경우가 있습니다. 비록 이들이 대항력이 없더라도, 실제 계약 내용을 정확히 파악하고 명도 절차를 진행하는 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의 깊은 접근이 필요합니다.

내부 구조도: 건물감정평가요항표에 따르면, 일부 이해관계인의 부재로 인해 내부구조도가 건축물대장상의 도면과 탐문 및 외부 관찰을 토대로 작성되었음을 참고해야 합니다. 이는 실제 내부 구조나 상태와 차이가 있을 가능성을 내포합니다.

주변 환경: 현재까지 파악된 정보와 간략한 주변 검색 결과로는 특별한 혐오시설이 인접해 있다고 판단되지는 않습니다. 다만, 본 물건의 가치 판단 및 명확한 이해를 위해서는 상세한 현장 조사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대림역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 다가구주택으로서 8세대가 거주 중에 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되고 인수해야 할 보증금 또한 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

지역 내에서 꾸준한 임대 수요가 예상되는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 제2종일반주거지역의 용적률 제한, 제시외 건물 존재, 임차인 정보의 일부 불확실성 등은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 2, 7호선 대림역 역세권의 안정적인 입지 환경을 갖추고 있습니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 명도 외 추가적인 법적 부담이 없습니다.

다가구주택으로 8세대로 구성되어 있어, 안정적인 월세 수입 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 순수한 부동산 가치 평가와 더불어 명도에 소요될 제반 비용, 건물 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가 1,549,177,040원을 기준으로, 현재 부동산 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 경쟁 입찰 현황 등을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.