나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9071 [1] 서울특별시 금천구 독산동 961-9 메트로시티 제3층 제304호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9071 [1] 서울특별시 금천구 독산동 961-9 메트로시티 제3층 제304호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경9071
• 주소: 서울특별시 금천구 독산로 344-1 메트로시티, 제3층 제304호
• 용도: 근린상가

서울남부지방법원 경매5계 2025타경9071 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로 344-1 메트로시티, 제3층 제304호 | 감정가: 204,600,000원 | 최저가: 130,944,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울남부지방법원 2025타경9071 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9071 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 961-9 메트로시티 제3층 제304호

용도: 근린생활시설

감정가: 204,600,000원

토지면적: 10.02㎡ (약 3.03평)

토지지분: 10.02㎡ (약 3.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 28.71㎡ (약 8.69평)

건물지분: 28.71㎡ (약 8.69평)

건물 제시외면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천문화예술정보학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고, 근거리(2호선 구로디지털단지역)에 지하철역이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상14층 건물 중 제3층 제304호로, 2019년 6월 26일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 샷시창 등입니다.

* 이용상태

집합건축물대장상 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"이나, 현황은 "주거용"으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내 소화전 설비, 승강기, 주차 설비 및 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 건부지(오피스텔, 근린생활시설 및 공동주택 등)로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

서측으로 약 20미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.

* 공부와의 차이

집합건축물대장상 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"이나, 현재 "주거용"으로 이용 중인 것으로 판단됩니다. 건축물현황도상 3층 복도에 화장실이 표시되어 있으나, 현황은 복도상에 화장실이 없으며 인접 호 내부에 소재하는 것으로 보입니다.

* 기타 참고사항

임대관계는 미상입니다. 제시외 건물(주택일부, 약 7.35㎡)이 소재합니다.

1.3. 주의사항

제시외 건물(주택일부, 약 7.35㎡)이 포함되어 매각됩니다.

2. 부동산 현황 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, "금천문화예술정보학교" 인근으로 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 속합니다. 대중교통으로는 버스정류장이 인접해 있고, 지하철 2호선 구로디지털단지역을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다. 차량 진출입 또한 용이한 편입니다.

2.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 김OO입니다. 등기부등본 상 권리관계는 별도 확인이 필요하나, 일반적으로 경매개시결정 등기 이후의 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 인수되는 권리(유치권, 법정지상권 등)가 있는지 최종 입찰 전 등기부등본 및 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. (참고: 검색된 유사 사건 정보에서 강제경매, 가압류 등 존재, 소멸 기준 권리 확인 필요)

2.3. 상권분석

물건지 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 주거 및 상업지역입니다. 특히 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 많아 배후 수요는 풍부한 편입니다. 또한, 인근의 구로디지털단지역 상권의 영향을 받을 수 있습니다. 제2종근린생활시설(사무소) 용도이나 현재 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 임대수익률 분석 시 용도 위반에 따른 제약사항을 고려해야 합니다.

2.4. 생활정보

단지 인근에 금천문화예술정보학교가 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 직주근접성이 우수한 지역으로 평가됩니다.

2.5. 주변 시설 (혐오시설 유무)

주변 지역은 주거, 상업, 교육 시설이 주를 이루고 있으며, 조사된 정보 내에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 모든 시설의 위치는 변동될 수 있으므로, 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.

3. 투자 가치 및 리스크

3.1. 잠재적 리스크

* 용도 위반: 현재 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'이나, 현황은 '주거용'으로 이용 중입니다. 이는 추후 건물 양성화 또는 법규 위반으로 인한 문제가 발생할 수 있으며, 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물현황도 상 3층 복도에 화장실이 표시되어 있으나, 현황은 인접 호 내부에 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상의 차이로, 추후 재산권 행사나 거래 시 문제가 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하므로, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물(주택일부)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 명도 및 법적 절차를 고려해야 합니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 현재 주거용으로 사용되고 있어 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다. 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 그러나 현재 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다르다는 점, 제시외 건물 포함 매각 등은 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

3.3. 투자 포인트

* 역세권 및 준주거지역의 입지적 가치.

* 실거주 또는 임대 수익을 위한 잠재력 보유.

* 향후 주변 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

* 권리관계 분석 및 용도 위반 문제 해결 시 안정적인 투자 가능성.

3.4. 추가 고려 사항

본 보고서는 제공된 정보와 인터넷 검색 결과를 바탕으로 작성되었으며, 모든 투자 결정은 본인의 책임 하에 신중하게 내려야 합니다. 특히, 현장 방문을 통해 실제 건물 상태, 주변 환경, 임대차 관계 등을 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다. 또한, 법률 전문가와 상담하여 권리관계 및 법적 문제에 대한 정확한 분석을 받는 것을 권장합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계