나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9071 [1] 서울특별시 금천구 독산동 961-9 메트로시티 제3층 제304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""금천문화예술정보학교"" 남서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는
주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(2호선, 구로디
지털단지역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상14층건 중 제3층 제304호로서
(사용승인일:2019.06.26),

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

집합건축물대장상 ""제2종근린생활시설(사무소)""이나, 현황 ""주거용""으로 이용중인 것으로
조사됨.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내 소화전 설비, 승강기, 주차 설비 및 도시가스설비 등이 구비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 건부지(오피스텔, 근린생활시설 및 공동주택 등)로 이용되고
있음.

인접 도로상태등

서측으로 약20미터 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과
), 도로(접함), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위
탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등)), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권
역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주변산 주변)임.

공부와의 차이

집합건축물대장에 등재된 본건의 용도는 ""제2종근린생활시설(사무소)""로 기재되어 있으나,
기준시점 현재 현황 ""주거용""으로 이용 중인 것으로 판단되고, 건축물현황도상 3층 복도에
화장실이 있는 것으로 표시되어 있으나, 현황은 복도상에 화장실이 소재하지 않고, 인접호
내부에 각각 소재하는 것으로 보이는 바 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 제시외 건물㉠(주택일부, 약 7.35㎡)이 소재함.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9071 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 961-9 메트로시티 제3층 제304호

용도: 근린생활시설 (현황 주거용 이용)

감정가: 204,600,000원

토지면적: 10.02㎡ (약 3.03평)

건물면적: 28.71㎡ (약 8.69평)

건물 제시외면적: 7.35㎡ (약 2.22평) - 매각 포함

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상14층 건물 중 제3층 제304호 (사용승인일: 2019.06.26)

공부상 용도: 제2종근린생활시설(사무소)

현황 용도: 주거용

주요 특징: 제시외 건물 포함, 공부상 용도와 현황 용도 불일치

2.2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천문화예술정보학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역입니다.

* 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 구로디지털단지역이 근거리에 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 서측으로 약 20미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있습니다.

* 건축물 자체는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 용도로 복합 건축물로 구성되어 있습니다.

2.3. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매로, 채권자는 김OO입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1 (2019.06.28): 주식회사메트로건설 소유권보존

* 을3 (2021.01.25): 김기혁 전세권 설정 (금169,000,000원)

* 갑5 (2021.01.25): 김대성 소유권이전 (매매)

* 갑6 (2022.02.08): 포천세무서장 압류

* 갑7 (2022.08.11): 주택도시보증공사 가압류 (금1,462,000,000원)

* 을4 (2024.07.09): 김기혁 주택임차권 (금169,000,000원, 전입 2021-1-7, 확정 2020-12-22)

* 갑8 (2025.03.13): 김기혁 임의경매 개시 (본건)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김기혁

* 보증금: 169,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-07

* 확정일자: 2020-12-22

* 배당신고일자: 2025-03-11

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약:

* 임차인 김기혁은 대항력이 있으며, 보증금 169,000,000원은 매수인 인수 대상입니다.

* 경매 신청 채권자가 임차인 김기혁이므로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. (현재 예상배당금 169,000,000원)

* 등기부상 채권 총액은 약 1,800,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 임차인 김기혁의 임대차보증금 169,000,000원.

2.4. 상권분석

* 본건이 위치한 독산동 일대는 주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* "금천문화예술정보학교" 및 주변 주거 단지와 오피스텔이 많아 일정 수준의 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 구로디지털단지역이 근거리에 위치하여 직장인 수요를 흡수할 수 있는 입지적 장점이 있습니다.

* 건축물 자체는 근린생활시설, 업무시설, 주거시설 등으로 구성되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능하나, 본건은 현재 주거용으로 이용 중입니다.

* 소규모 상가로서 직접적인 상업 활동 중심지보다는 배후 주거 단지를 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 보입니다.

2.5. 생활정보

* 주변에는 금천문화예술정보학교 외 다수의 공동주택 및 오피스텔 단지가 밀집해 있습니다.

* 교통편으로는 버스정류장이 인접해 있으며, 지하철 2호선 구로디지털단지역을 이용할 수 있습니다.

* 생활 편의시설은 주변 상가 및 오피스텔 단지를 통해 이용 가능합니다.

* 큰 도로변과 인접해 있어 차량을 이용한 접근성이 양호합니다.

2.6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 본건은 집합건축물대장상 "제2종근린생활시설(사무소)"로 등재되어 있으나, 현재 "주거용"으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이로 인해 향후 원상복구 명령이나 이행강제금이 부과될 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 약 7.35㎡의 제시외 건물(주택일부)이 본건과 함께 매각됩니다. 이는 건축물대장상 현황과의 추가적인 차이 또는 불법 건축물에 해당할 수 있으며, 이에 대한 처리 방안을 검토해야 합니다.

* 인수되는 임차보증금: 대항력 있는 임차인 김기혁의 보증금 169,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 경매 절차에서 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 그 차액만큼은 낙찰자가 추가로 부담해야 하므로 총 인수 금액이 높아집니다.

* 다수 권리관계: 등기부상 압류, 가압류 등 다수의 권리 관계가 존재합니다.

2.7. 종합 의견

* 본건은 서울 금천구 독산동 메트로시티에 위치한 근린생활시설(현황 주거용) 물건입니다.

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상되나, 공부상 용도와 현황 이용 용도가 달라 이행강제금 등의 리스크가 존재합니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인이 보증금 169,000,000원을 인수해야 한다는 점은 입찰 시 가장 중요한 고려사항입니다. 경매 신청 채권자가 해당 임차인이므로, 보증금 전액 회수가 불확실할 경우 낙찰자의 인수 부담이 커집니다.

* 제시외 건물 포함은 실질적인 사용 면적 증가 효과를 줄 수 있으나, 이 역시 법적 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

2.8. 투자 포인트

* 구로디지털단지역 인근으로 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주거용으로 이용 중인 근린생활시설이므로, 현황에 맞춘 합법화 추진 또는 향후 용도 변경 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함으로 전용면적 대비 실제 활용 면적이 더 넓을 수 있습니다.

2.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 204,600,000원입니다.

* 하지만, 매수인은 임차인 김기혁의 보증금 169,000,000원을 인수해야 하므로, 실질적인 취득 가격은 입찰가에 인수 보증금이 더해지는 형태로 고려해야 합니다.

* "예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본건의 잠재적 가치를 산정하기 위해 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 보수적으로 접근합니다.

* 잠재적 순수 가치: 204,600,000원 (감정가) - 169,000,000원 (인수 보증금) = 35,600,000원

* 여기에 용도 불일치, 제시외 건물 등의 리스크를 고려하여, 감정가의 70~80% 수준보다는 해당 잠재적 순수 가치의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 24,920,000원 ~ 28,480,000원 (35,600,000원 * 70~80%)

* 단, 이는 보증금 전액 인수 부담을 고려한 산정이며, 실제 입찰 시에는 권리관계 및 물건 상태에 대한 면밀한 재확인 후 신중한 결정이 필요합니다.

3. 물건명세서 참고사항

작성일: 2025-12-04

매각으로 소멸되지 않는 권리: 임차인 김기혁 (임대차보증금 169,000,000원, 대항력 있음). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

비고: 제시외 건물 포함. 공부상 용도(제2종근린생활시설(사무소))와 현황 용도(주거용)가 상이함. 건축물현황도상 복도 화장실 표기와 현황 상이.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.