나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경430 [1] 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제106동 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철5호선 ""개화산역"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하고 근거리에 지하철5호선 ""개화산역""이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상16층 내 제106동 제7층 제702호로서, (사용승인일 : 2020.11.26.)
외벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

주거용 오피스텔(주방 및 거실, 방2, 화장실 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 ‘업무시설(오피스텔), 기타공공시설’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약12미터 내외, 북측·남측·동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(개화산역세권 장기전세주택 도시환경정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경430 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

감정가: 387,000,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제106동 제7층 제702호

용도: 오피스텔

토지면적: 14.98㎡ (약 4.53평)

토지 지분: 14.9814㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.83㎡ (약 14.16평)

건물 지분: 46.8346㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕

사용승인일: 2020년 11월 26일 (신축 건물)

총 층수: 16층 (본건 7층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철 5호선 "개화산역" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 5호선 "개화산역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 등에 접하며, 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 절대보호구역(학교환경위생정화구역), 대공방어협조구역, 정비구역(개화산역세권 장기전세주택 도시환경정비구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024.09.05~2029.09.09, 지목 도로 한정) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 을1 근저당(가양동새마을금고, 2022.03.21, 72,000,000원)보다 후순위인 갑5 압류(구리세무서장) 및 갑6 강제경매(채권자 박준걸)는 매각으로 소멸됩니다. 또한, 말소기준권리인 을1 근저당 역시 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 등기(갑4, 2022.03.21)는 주식회사다온그리 명의입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박준걸

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 03월 16일

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 인해 을1 근저당 이하 모든 권리는 소멸됩니다. 그러나 임차인 박준걸은 전입일자(2021.03.16)가 말소기준권리(2022.03.21)보다 선순위이므로 대항력이 있습니다. 다만, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우:

임차인 박준걸은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상으로 볼 수 있는 특수한 상황이므로, 인수되는 보증금은 0원이지만 해당 임차인과의 관계에 대한 면밀한 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

토지이용계획상 본건은 상대보호구역(학교환경위생정화구역)으로 지정되어 있어, 인근 학교와의 관계 확인이 필요합니다. (강서교육지원청에 반드시 확인 요망)

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건으로부터 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 방화동 지역에 건설폐기물 처리장 이전 문제 등이 논의된 바 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 박준걸은 대항력을 보유하고 있으며, 전입일자가 말소기준권리보다 선순위입니다. 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상되나, 임차인의 법적 권리 및 상황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본 토지는 도시지역, 준주거지역 외에도 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한은 향후 재산권 행사나 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 지하철 5호선 개화산역 인근에 위치하여 교통 및 입지 조건이 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 특이사항은 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 또한, 다양한 토지이용계획상의 제한도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 개화산역 이용이 편리합니다.

* 향후 개발 가능성: 주변 지역의 개발 계획(마곡지구 연계 등)으로 인한 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 46.5~46.9㎡)의 오피스텔이 350,000,000원에서 365,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 감정가(387,000,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 0원으로 예상되지만, 특수한 상황이므로 주의가 필요합니다. 이를 고려하여, 투자자는 최근 실거래가 평균치를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 360,000,000원 ~ 380,000,000원

(상기 입찰가는 인수 보증금 0원을 기준으로 산정되었으며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.