나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9145 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 365-207 션밸리 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 '등촌역' 서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 '등촌역' 및 노선버스정류장 등이
소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2021.01.26.)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 일단의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측, 남측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 (1)
: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 기타도로시설(사도)
(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육
지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에
반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

- 일련번호 (2)
: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 기타도로시설(사도)
(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육
지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에
반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

- 일련번호 (3)
: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)
(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분요의 관리 및 이용에 관한 법률>,
원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9145 (1)

• 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 365-207 션밸리 제3층 제302호

• 용도: 도시형생활주택

• 감정가: 366,000,000원

• 토지면적: 18.52㎡ (약 5.60평)

• 건물면적: 28.29㎡ (약 8.56평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

• 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

• 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

2. 입지조건

• 위치: 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 '등촌역' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

• 주변 환경: 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

• 교통: 차량 진출입이 가능하며, 지하철 9호선 '등촌역' 및 다수의 버스 노선이 인근에 소재하여 교통 여건은 양호합니다. 등촌역은 급행열차가 정차하지 않으나, 인접한 염창역(급행)을 이용하는 수요도 있습니다.

• 토지 이용: 본건 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

• 도로: 서측, 남측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편이 없습니다.

• 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 공항시설보호구역, 교육환경보호구역(상대/절대), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

• 말소기준권리: 2023년 8월 9일 남동세무서장의 압류(갑3)입니다.

• 매각으로 소멸되는 권리: 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존, 공유자 지분 이전, 임차권, 압류, 강제경매 등 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

• 인수되는 권리: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

• 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(HUG) (김*)

* 보증금: 366,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-08

* 확정일자: 2021-05-28

* 배당신고일자: 2023-08-03

* 대항력: 없음

• 인수 보증금 합계: 0원. 임차인인 주택도시보증공사(HUG)는 대항력이 없으며, 매각 조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 매수인이 부담할 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

• 주변 이용 형태: 본건이 소재한 등촌동 일대는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼합된 주거 밀집 지역입니다.

• 주변 시세 비교:

* 입력된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대 주택의 면적 대비 시세는 약 480만원 ~ 700만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

* 본건(션밸리, 2021년 1월 26일 사용승인)은 비교 대상 주택들(1994년, 2010년, 2017년 준공) 중 가장 신축에 해당합니다.

* 건물면적 28.29㎡ (약 8.56평) 기준, 최신 건축 연도(2017년)의 '라온제나' 시세(약 700만원/㎡)를 적용하고 신축 프리미엄을 고려 시, 본건의 예상 시장 가치는 약 20,000만원 ~ 26,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 366,000,000원 (약 1,294만원/㎡)으로, 최근 실거래가 대비 높은 편에 해당합니다.

5. 생활정보

• 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 6층 건물 내 제3층 제302호입니다.

• 사용승인일: 2021년 1월 26일로 비교적 신축 건물입니다.

• 이용 상태: 본건은 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

• 내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

• 주변 편의시설: 지하철 9호선 등촌역 인근에 위치하여 다양한 상업 시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 이마트, 홈플러스 등 대형 마트 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

• HUG 인수조건: 매각 조건에 따라 매수인은 임차인(주택도시보증공사)이 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기해야 하며, 이는 명도 과정에서의 협의를 간소화할 수 있으나, HUG와의 최종 배당 결과에 따른 잔액 발생 여부를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

• 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가(366,000,000원)는 주변 실거래가(약 20,000만원 ~ 26,000만원 추정) 대비 상당한 차이를 보입니다. 이는 향후 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰될 가능성을 시사하며, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

• 공항 시설 보호구역: 본건은 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역에 포함되어 있어 항공기 소음 및 고도 제한 등 공항 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

• 본 물건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

• 특히, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 대항력 없는 임차인임을 명확히 하고, 매수인에게 잔액 반환 청구권 포기를 조건으로 하는 점은 매수인의 권리 관계를 명확히 하여 명도 관련 위험을 크게 낮춘다는 장점이 있습니다.

• 다만, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점은 낙찰 후 가격 회복 가능성 또는 추가적인 시세 조사의 필요성을 시사합니다.

• 권리관계가 명확하고 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

• 신축 건물(2021년 준공)로 하자 보수 부담이 적고, 최신 주거 트렌드를 반영한 주거 환경을 제공합니다.

• HUG 인수 조건으로 인한 명도 리스크 완화 및 권리 관계의 명확성이 보장됩니다.

• 지하철 9호선 등촌역 역세권에 위치하여 임대 수요 확보가 용이하며, 향후 역 주변 개발 호재 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가

• 본건의 건물 면적(28.29㎡)과 신축 연도(2021년)를 고려할 때, 최근 주변 다세대 주택의 매매 시세(약 700만원/㎡ ~ 900만원/㎡)를 적용하면 약 20,000만원 ~ 26,000만원 수준의 시장 가치가 예상됩니다.

• 감정가 366,000,000원 대비 시장 가치 괴리가 크므로, 고가 낙찰은 지양해야 합니다.

• HUG 인수 조건으로 인한 안전성과 신축 건물 가치를 고려하여, 현 시장 가격 범위보다 약간 높은 290,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 감정가의 약 79% 수준이며, 입찰 참여 시에는 해당 금액을 기준으로 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.