나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8954 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제5층 제502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡1동 주민센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본 건물은 근거리에 지하철역(까치산역 :2,5호선) 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상 10층건 내 5층 502호로서,
(사용승인일 : 2018.09.19.)

외 벽 : 석재타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 타일 붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

집합건축물대장 및 탐문조사 결과 현재'공동주택(아파트)'로 이용중임.

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 승강기설비, 기계식주차장 등을 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 인접지 대비 평지, 사다리형의 토지로서, 현황'아파트 및 업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 토지 공히
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면
구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조).

기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경8954 (1)

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제5층 제502호

용도

아파트

감정가

238,000,000원

토지면적

16. 23㎡ (약 4.91평)

토지 지분면적

8. 351778490694908㎡ (약 2.53평)

건물면적 (전용면적)

26. 36㎡ (약 7.97평)

건물 지분면적

26. 36㎡ (약 7.97평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO (주 *)

건축물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지상 10층

* 본건 층수: 5층

* 사용승인일: 2018년 09월 19일

* 승강기: 1대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통시 됨.

* 교통상황: 본 건물은 근거리에 지하철역(까치산역 : 2,5호선) 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

* 인접 도로상태: 본 건 북측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지(기호 1,2)는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 05월 07일자 백정숙의 근저당권 (을5)

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위 권리 없음. 말소기준권리 및 그 이후의 권리(근저당, 가압류, 압류, 임차권 등기)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 주요 권리 내역:

* 채권자: 주OOOOOOO (주 *)

* 임차인: 주택도시보증공사(강태호) (강 ) - 보증금 236,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021.03.25, 확정일자 2021.03.02. 대항력 없음.

* 등기부채권 총액: 544,598,210원

* 임차인 현황 (주택도시보증공사): 임차인은 강 , 보증금 236,000,000원이며, 배당신고일자는 2023년 06월 01일임. 본 건 매각 시 HUG 인수조건 변경 및 임차권등기 말소를 조건으로 하여, 매수인은 임차인에 대한 임대차보증금 반환 청구권이 없는 조건으로 매각됨. 인수되는 보증금은 0원임.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 및 이용 현황: 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 현재 본 건물은 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 토지는 아파트 및 업무시설 용도로 이용되고 있음.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본 건물은 철근콘크리트구조로, 2018년 9월에 사용승인되어 비교적 신축에 속함. 외벽은 석재타일, 내벽은 타일, 창호는 샷시 창호로 마감되었음.

* 설비 내역: 기본적인 난방, 위생 및 급배수 시설이 갖추어져 있으며, 승강기 및 기계식 주차장 등 편의시설이 설치되어 있음.

* 주변 편의시설: 근거리 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하며, 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 관련: 본 건의 매각 조건에는 주택도시보증공사(HUG) 관련 사항이 포함되어 있음. 임차인(HUG)은 매수인에게 잔액 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 매수인으로서는 HUG 측의 이 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 하며, 만약 조건이 이행되지 않을 경우 추가적인 분쟁이나 인수 부담이 발생할 수 있음.

* 등기부채권 총액: 등기부채권 총액이 544,598,210원으로 높은 편이므로, 채권의 복잡성 및 추가적인 권리 관계 발생 가능성을 염두에 두어야 함. (다만, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸 예상됨.)

* 미납 관리비: 아파트의 경우, 전 소유자 또는 임차인의 미납 관리비가 낙찰자에게 승계될 수 있음. 이 점에 대한 확인이 필요함.

* 도시계획 제한 사항: 토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 지구단위계획구역, 군사시설 보호구역 등 여러 제한 사항이 존재하므로, 향후 재건축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 아파트 전유 부분으로, 2018년 준공되어 건물 상태가 양호하며, 까치산역 이용이 가능한 교통 요지에 위치함. 특히, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 매각 조건이 존재하여, 이 조건이 매수인에게 인수 부담이 없다는 점에서 주목할 만함. 다만, 이 조건의 명확한 이행 확인은 필수적임. 전체적인 권리 관계는 비교적 깨끗한 편이나, 높은 채권 총액은 유의할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* HUG 인수조건의 명확화: 임차인(HUG)이 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건은 매수인의 실질적인 보증금 인수 부담을 '0원'으로 만들 수 있다는 점에서 큰 투자 매력이 있음.

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 연식이 짧아 내부 상태 및 외관이 양호할 것으로 예상되며, 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

* 입지 및 교통: 지하철 2, 5호선 접근이 용이한 지역에 위치하여 기본적인 주거 편의성이 확보됨.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 238,000,000원입니다.

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차권등기 말소 조건으로 매각되며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자가 추가적인 임대차보증금 부담을 인수할 필요가 없을 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 현황, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 본 물건의 세부 상태 등을 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.