나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경412 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 425-10 유한빌 제3층 제302호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경412 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 425-10 유한빌 제3층 제302호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2025타경412 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 425-10 유한빌 제3층 제302호 | 감정가: 206,000,000원 | 최저가: 131,840,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 화곡동 유한빌 근린생활시설

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경412 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 425-10 유한빌 제3층 제302호

용도: 근린생활시설 (공부상 사무소, 현황 주거용 추정)

감정가: 206,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 한OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 면적 정보

토지면적: $18.17 \text{m}^2$ (약 $5.50 \text{평}$)

건물면적: $35.40 \text{m}^2$ (약 $10.71 \text{평}$)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 지상 7층 건물 내 3층 (사용승인일: 2016.05.12.)

건물 이용상태: 통상의 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 동측 인근에 위치합니다. 지하철 2호선 및 5호선이 교차하는 까치산역이 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 매우 우수합니다. 본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 노선버스 정류장 또한 인접하여 전반적인 교통 상황은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.2. 주변 환경 및 상권 분석

주위는 주상용 건물, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거밀집 상권입니다. 주거용 및 업무용 수요가 모두 높은 지역이며, 생활편의시설 접근성이 양호하여 주거 환경 및 근린 상권 형성이 잘 되어 있습니다. 인근 지역 검색 결과 특이한 혐오시설은 확인되지 않아 주거용으로 이용 시에도 환경적 단점은 적을 것으로 판단됩니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리 분석

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 한OO로 명확한 상태입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 토지와 건물을 모두 취득하게 됩니다. 현재 임대차 관계는 미상(임대 미상)인 상태이므로, 입찰 전 반드시 현장조사를 통해 정확한 점유 관계를 확인해야 합니다. 만약 주거용 임차인이 있다면 대항력 유무에 따라 인수되는 권리 또는 명도 책임이 발생할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 "공부와의 차이"입니다. 공부상 용도는 '사무소'이나, 현장 외부 관찰 시 '주거용'으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 낙찰자가 이를 주거용으로 계속 사용하고자 할 경우 건축법상 용도변경 절차 및 비용이 발생할 수 있으며, 이행강제금 부과 대상이 될 가능성이 있습니다. 반드시 관할 구청(강서구청) 건축과 등을 통해 현황과 공부상의 용도 일치 여부 및 적법성 여부를 사전에 확인해야 합니다. 또한, 본건은 토지거래계약에관한허가구역(지목 도로 한정) 내에 위치하나, 본건의 경우 지목 도로에 해당하지 않으므로 허가 대상에서 제외될 가능성이 높습니다.

4. 투자가치 및 종합 의견

4.1. 생활 정보

까치산역 더블 역세권에 위치하여 서울 주요 업무지구(강남, 여의도, 시청 등)로의 이동이 용이합니다. 주거 밀집 지역의 상권을 공유하며, 기본적인 생활 인프라(마트, 병원, 은행, 관공서 등)가 잘 갖춰져 있어 실거주 또는 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 투자 포인트

A. 역세권 입지: 까치산역 도보 접근 가능한 역세권 입지로 높은 임대수익률 기대 가능.

B. 실사용 용도: 현재 주거용으로 사용되는 것으로 추정되어 소형 주택 임대 수요에 적합. (다만, 용도변경 리스크 확인 필수)

C. 가격 메리트: 감정가 대비 저가로 낙찰받을 경우 시세 차익의 가능성 보유.

D. 신축급 건물: 2016년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 통상의 설비가 완비되어 있음.

4.3. 종합 의견

본 물건은 뛰어난 교통 입지와 양호한 건물 상태를 갖춘 소형 근린생활시설입니다. 특히 현황이 주거용으로 사용되고 있어 1~2인 가구를 위한 주거용 임대 상품으로의 투자가치가 높습니다. 다만, '사무소' 용도를 '주거용'으로 사용하는 것에 대한 이행강제금 부과 등 법적 리스크를 명확히 인지하고, 입찰 전에 관할 구청을 통해 현황과 적법성을 확인하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다. 리스크를 정확히 분석하고 적절한 가격에 낙찰받는다면 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계