나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8952 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1098-3 휴먼시티 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8952 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1098-3 휴먼시티 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경8952 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1098-3 휴먼시티 제4층 제402호 | 감정가: 266,000,000원 | 최저가: 212,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8952 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1098-3 휴먼시티 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 266,000,000원

토지면적: 20.32㎡ (약 6.15평)

건물면적: 28.41㎡ (약 8.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 하O

채무자: 하O

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 06월 04일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지와 함께 단독주택, 다세대주택, 로변의 주상용 건물 및 근린상가 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자이자 채무자는 '하O'이며, 채권자는 '주OOOOOOO'입니다. 가장 중요한 주의사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인 관련 문제를 직접 해결해야 할 가능성을 시사하므로, 임차인의 현황 및 관련 보증금 문제를 철저히 파악하는 것이 필수적입니다. 등기사항전부증명서상 임차권이 설정되어 있으나, 정확한 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 화곡동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 로변을 따라 근린상가들이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 가능하며, 강서구청이 인근에 위치하여 관련 행정 및 편의 서비스 접근성이 좋습니다. 동측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에는 문제가 없습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 2020년 6월 4일에 사용 승인된 건물의 4층에 위치한 다세대주택입니다. 건축물 현황도상 방 2개, 욕실 및 화장실 1개, 거실 1개, 주방 1개, 현관, 테라스 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지기, 온수 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 강서구청을 비롯한 관공서 및 상업시설 접근이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 사항입니다. 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 하므로, 이 부분에 대한 명확한 해결 방안 및 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 본 물건은 공항시설보호지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 관련 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 건축 또는 재개발 시 용적률, 층수 등에 영향을 미칠 수 있으므로 관련 규제를 사전에 확인하는 것이 중요합니다. 주변에 특별한 혐오시설이 검색되지는 않았으나, 대규모 주택가이므로 소음이나 기타 생활 관련 민원에 대한 가능성은 상존할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 신축급 다세대주택으로, 적정한 면적과 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 임차인 관련 조건이 매수인에게 부담으로 작용할 수 있으며, 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재합니다. 철저한 권리분석과 임차인 관련 협의가 성공적으로 이루어진다면, 안정적인 거주 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급(2020년 준공) 다세대주택으로 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 강서구청 인근으로 행정 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도 및 권리 관계 정리가 비교적 용이할 수 있습니다 (단, 임차인 특약사항 확인 필수).

* 철근콘크리트 구조로 내구성이 좋습니다.

주의: 본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 현장 답사를 통한 직접적인 확인 및 추가적인 법률, 세무 자문을 대체할 수 없습니다. 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

법원 정보

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