나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경388 [1] 서울특별시 금천구 가산동 517-4 에이스가산포휴 제4층 제413호 지식산업센터 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경388 [1] 서울특별시 금천구 가산동 517-4 에이스가산포휴 제4층 제413호 지식산업센터 경매

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서울남부지방법원 경매3계 2025타경388 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 517-4 에이스가산포휴 제4층 제413호 | 감정가: 603,000,000원 | 최저가: 385,920,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 서울남부지방법원 2025타경388 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경388 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 517-4 에이스가산포휴 제4층 제413호

용도: 지식산업센터

감정가: 603,000,000원

토지면적: 25.27㎡ (약 7.64평)

토지 지분율: 2527 (지분율 표기 방식 확인 필요)

건물면적: 108.02㎡ (약 32.68평)

건물 지분율: 10802 (지분율 표기 방식 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 바OOOOOOO

채무자: 바OOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항: 토지 별도등기 있음

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제4층 제413호

외벽: 알루미늄 복합판넬, 강화유리 마감 등

창호: 샷시 창호 등

이용상태: 공장(지식산업센터)로 이용 중

설비내역: 공동위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화물승강기 등 설치

토지 형상 및 이용상태: 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 일단의 공업용지 조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 업무시설, 아파트형 공장, 창고, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 산업단지의 모습을 갖추고 있습니다. 교통 여건으로는 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 가산디지털단지는 서울 서남권의 대표적인 산업단지로서 IT 및 첨단산업 기업들이 밀집해 있으며, 풍부한 유동인구와 뛰어난 접근성을 갖춘 입지입니다.

1.3. 권리분석

본건은 '토지 별도등기 있음'이라는 주의사항이 명시되어 있습니다. 이는 건물 등기부에는 표시되지 않는 별도의 토지 등기사항이 존재함을 의미합니다. 일반적으로 집합건물의 토지와 건물은 일체로 거래되지만, 토지 별도등기가 있는 경우 토지에 대한 근저당, 가압류 등 다른 권리가 설정되어 있거나, 또는 토지 소유권이 건물 소유자와 다를 수 있음을 시사합니다. 경매 절차에서 이러한 별도 등기가 낙찰자가 인수해야 하는지 여부는 매각 물건 명세서의 특별 매각 조건 확인이 필수적입니다. 일반적으로 토지 별도 등기상의 채무자가 배당 신청을 하여 배당을 받는 경우, 해당 등기는 말소될 수 있습니다. 그러나 인수 조건으로 진행될 경우, 낙찰자가 해당 권리를 승계해야 할 위험이 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

또한, '중복사건'이라는 특이사항은 동일한 부동산에 대해 여러 채권자가 경매를 신청하여 두 개 이상의 경매 사건이 동시에 진행되는 경우를 의미합니다. 이는 선행 사건의 취하나 무잉여로 인한 취소 가능성을 방지하거나, 신속한 채권 회수를 위해 발생할 수 있습니다. '유동화물건'은 금융기관의 자산유동화에 관한 법률에 따라 자산유동화전문회사(AMC) 등으로 채권이 이전된 물건을 의미하며, 이는 채권자의 변경이나 채무 상환 관련 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 상권분석

가산디지털단지역 주변 상권은 업무시설 종사자를 중심으로 형성되어 있습니다. 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 중심으로 소규모 먹자골목과 패션의류 점포 밀집 지역이 형성되어 있습니다. 특히, 단지 내 상주인원이 15만여 명에 달하고 유동인구까지 합치면 20만~30만 명 수준으로, 풍부한 배후 수요를 가지고 있습니다. IT 및 첨단산업 기업들의 밀집으로 인해 젊은 직장인들이 많으며, 이들은 소비력이 높아 상권 활성화에 기여하고 있습니다. 또한, 대형 아울렛과 로드샵이 입점하여 패션 타운으로서의 역할도 하고 있습니다. 자체 구내식당을 운영하지 않는 회사가 많아 외부 식당 이용률이 높으며, 가성비 좋은 식당을 선호하는 경향이 있습니다.

1.5. 생활정보

본건이 위치한 에이스가산포휴 주변에는 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 가산디지털단지역을 중심으로 식당, 카페, 은행, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있어 직주근접 생활 환경이 우수합니다. 또한, 지하철 1, 7호선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 버스 노선도 다양하게 갖추고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

1. 토지 별도등기: 낙찰자가 토지상의 별도 등기 내용을 인수해야 할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 특히, 채권자가 배당받지 못할 경우 인수 부담이 커질 수 있습니다.

2. 중복사건 및 유동화물건: 중복사건은 여러 채권자의 이해관계가 얽혀 있어 절차가 복잡해질 수 있습니다. 유동화물건은 채권 양도 및 관리 주체의 변경 등으로 인해 절차 진행에 특이사항이 발생할 수 있습니다.

3. 복잡한 권리관계: 위에서 언급된 '토지 별도등기', '중복사건', '유동화물건' 등이 복합적으로 작용할 경우 권리관계가 복잡해져 분석 및 처리에 주의가 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지라는 우수한 입지조건과 풍부한 배후수요를 갖춘 지식산업센터입니다. 교통 접근성이 뛰어나고 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실사용 목적 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 높습니다. 다만, '토지 별도등기', '중복사건', '유동화물건' 등의 특이사항 및 주의사항이 존재하므로, 권리분석을 철저히 하여 인수해야 할 권리가 있는지, 추가적인 부담은 없는지 면밀히 검토해야 합니다. 특히 토지 별도등기에 대한 법적 검토와 채권자와의 관계 확인이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 탁월한 입지: 가산디지털단지의 핵심 지역에 위치하며, 지하철 1, 7호선 이용이 편리합니다.

2. 풍부한 배후 수요: 15만 명 이상의 상주인구와 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

3. 지식산업센터의 성장 잠재력: 첨단산업 및 IT 기업의 집적으로 지속적인 수요 증가가 예상됩니다.

4. (주의) 권리관계 확인: '토지 별도등기'와 '중복사건', '유동화물건' 특이사항에 대한 철저한 권리분석 및 전문가 상담을 통해 잠재적 위험을 해소하고 투자 결정을 내려야 합니다.

지도 등 외부 검색 결과상, 본건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 가산디지털단지는 주로 업무시설, 상업시설, 산업시설이 밀집한 지역으로, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설이 위치한다는 정보는 없었습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계