나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9052 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 776-2, 마곡센트럴대방디엠시티오피스텔 제3층 제비-312호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 지하철9호선 ""양천향교역 8번출구"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 주상용건물, 오피스텔, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철9호선인 ""양천향교역"" 등 이 소재하여 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하5층지상14층 업무시설(오피스텔) 건물 내 제3층 제비-312호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

소화전설비, 승강기설비, 냉난방설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 남동측, 남서측으로 양천로, 강서로, 마곡동로10길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 도시철도(9호선)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9052 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 776-2, 마곡센트럴대방디엠시티오피스텔 제3층 제비-312호

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하5층 지상14층 업무시설(오피스텔) 건물 내 제3층 제비-312호

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 185,000,000원

* 토지 면적: 5.52㎡ (약 1.67평)

* 토지 지분: 5.519199999999999㎡ (약 1.67평)

* 건물 면적: 24.02㎡ (약 7.27평)

* 건물 지분: 24.0212㎡ (약 7.27평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 9호선 "양천향교역 8번 출구" 남서측 인근에 위치함.

* 주변은 아파트, 주상용 건물, 오피스텔, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건물 부지로 이용 중임.

2.2. 교통망

* 차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 "양천향교역" 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 본건 북동측, 남동측, 남서측으로 양천로, 강서로, 마곡동로10길과 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 소유권 이전은 2017년 2월 17일 박명자, 2020년 9월 8일 제승완 명의로 이루어졌음.

* 을구 3번 권리: 2023년 11월 1일 접수된 박 의 주택임차권(임대차보증금 189,000,000원)이 있으며, 말소기준권리보다 선순위로 인수 대상임.

* 갑구 6번 권리: 2025년 3월 19일 접수된 강제경매(채권자 박 )가 있으나, 말소 예정으로 표시되어 있음. (단, 권리 관계는 추가 확인 필요)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 박

* 보증금: 189,000,000원

* 전입일자: 2021년 10월 13일

* 확정일자: 2021년 9월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 3번 주택임차권 등기상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수함. (권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 상기 임차인의 보증금 189,000,000원은 인수될 가능성을 염두에 두어야 함.)

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세

* 최근 2026년 6월 1일, 5층 오피스텔이 164,000,000원에 거래되었음.

* 최근 2026년 7월 4일, 12층 오피스텔이 173,000,000원에 거래되었음.

* 최근 2026년 7월 1일, 12층 오피스텔이 164,000,000원에 거래되었음.

* 최근 실거래가 평균: 약 167,000,000원 (전용면적 24.02㎡ 기준)

* 최근 실거래가 평당 평균: 약 22,970,000원

4.2. 시세 대비 감정가 및 입찰가

* 본건 감정가는 185,000,000원으로, 최근 매매 시세 평균(약 167,000,000원)보다 약 11% 높게 책정되었음.

* 감정가 평당: 약 25,447,000원.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성됨.

* 소화전 설비, 승강기 설비, 냉난방 설비, 주차장 설비, 급배수 및 위생 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 이용 현황

* 본건은 현재 오피스텔로 이용 중임.

* 내부 구조도는 후첨 참조. (본 문서에서는 도면 제공 불가)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 리스크

* 을구 3번 박 임차인의 주택임차권은 대항력이 있으며, 보증금 189,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 감정가(185,000,000원)와 최근 실거래가(164,000,000원~173,000,000원)를 고려할 때 상당한 부담이 될 수 있습니다. 권리분석 상 '인수 보증금 합계 0원'이라는 표기와 상반되는 부분이므로, 현장 조사 및 법률 전문가와 상의하여 명확히 확인이 필요합니다.

6.2. 환경적 요인

* 토지이용계획상 김포공항과 관련된 보호지구 및 수평표면구역, 대공방어협조구역에 포함되어 있어 항공기 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* 중점경관관리구역(한강변)에 해당하여 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 마곡센트럴대방디엠시티오피스텔은 서울 강서구의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편임. 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때 적절한 투자 가치가 있을 수 있으나, 선순위 임차인의 대항력 및 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인임. 만약 임차 보증금 189,000,000원이 매수 부담으로 작용할 경우, 예상 투자 비용이 크게 증가하므로 철저한 권리 분석 및 명도 계획이 필요함.

8. 투자 포인트

* 지하철 9호선 양천향교역 인근 역세권 입지.

* 마곡지구 개발의 수혜 지역으로 향후 가치 상승 기대.

* 오피스텔로서 비교적 소액으로 투자가 가능.

* 실제 주거 및 임대 수요가 꾸준한 지역.

9. 예상 입찰가

* 본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 189,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 감정가 및 최근 매매 시세를 상회하는 금액이므로, 입찰 시 해당 금액을 인수한다고 가정하면 매우 높은 총 매입 비용이 발생할 수 있습니다.

* 다만, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 이 부분에 대한 명확한 법리적 해석 및 배당 결과 예측이 필수적입니다.

* 현 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 임차 보증금 인수 금액을 제외한 순수 물건 가치에 기반한 예상 입찰가는 175,000,000원에서 180,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

* 단, 임차인 명도 및 보증금 관련 확실한 해결 방안이 확보되지 않은 상태에서의 무리한 입찰은 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.