나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9078 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 327-8 이담채3 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9078 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 327-8 이담채3 제2층 제201호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9078 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 327-8 이담채3 제2층 제201호 | 감정가: 244,000,000원 | 최저가: 195,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9078 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9078 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 327-8 이담채3 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 244,000,000원

토지면적: 18.38㎡ (약 5.56평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉고가차도남단" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택 등이 혼재되어 있으며, 동측 인근에는 개봉역세권 청년아파트 단지가 조성되고 있습니다. 교통 여건으로는 차량 출입이 가능하며, 북동측 인근에 지하철 1호선 개봉역이 위치하고, 동측 인근의 개봉로를 운행하는 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자는 김OO입니다.

주의사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

감정평가서 요약 정보에 따르면, 2024년 2월 20일 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2024카임535)에 의거 주택임차권이 설정되어 있으며, 임차보증금은 242,000,000원입니다. 이 부분은 매수인에게 인수될 수 있는 권리인지, 아니면 말소되는 조건인지 명확한 확인이 필요하며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 채무 인수를 고려해야 할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 개봉동 일대는 주거지역으로서, 단독주택 및 다세대주택이 밀집해 있습니다. 동측 인근에 개봉역이 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변에 시장, 음식점, 카페, 편의점, 다이소 등 다양한 생활 편의시설이 300m 이내 거리에 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 개봉역세권 청년아파트 단지가 조성되고 있어 지역 발전에 대한 기대감도 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 제2층 제201호이며, 2020년 2월 13일에 사용 승인되었습니다. 필로티 구조로 1층에는 주차장이 설치되어 있습니다. 건물 내부 구조는 방 2개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개, 발코니 등으로 구성되어 있으며, 거실과 방은 발코니 확장형입니다. 위생 및 급배수 시설, 도시가스 개별난방시설, 승강기, 화재 탐지 및 경보기 시설, CCTV 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 임차인과의 관계입니다. 임차보증금 242,000,000원에 대한 임차권이 설정되어 있으며, 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 매수인이 인수해야 할 보증금 채무가 있을 가능성을 시사하므로, 철저한 권리 분석과 함께 해당 임차인과의 소통 및 보증금 인수 여부, 명도 절차 등을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 토지이용계획상 "장애물표면구역(진입표면)<공항시설법>", "교육환경보호구역", "대공방어협조구역", "과밀억제권역" 등 제약 사항이 존재하여 건축이나 개발 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남부 지역의 주거 밀집 지역에 위치하며, 개봉역과 인접하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 장점이 있습니다. 2020년 신축 건물으로 비교적 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성 및 임차권 설정으로 인한 보증금 인수 부담 여부가 가장 큰 변수로 작용할 것으로 보입니다. 따라서, 명확한 권리 분석과 임차인과의 협의, 예상 명도 비용 등을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 개봉역 도보 이용 가능 거리로 교통이 편리하며, 지역 내 주요 시설 접근성이 좋습니다.

2. 신축급 건물: 2020년 사용 승인된 건물로, 비교적 신축 건물에 해당하여 수리비 부담이 적을 수 있습니다.

3. 실거주 및 임대수익: 2개의 방과 거실을 갖춘 다세대주택으로 실거주 목적에도 적합하며, 지역 시세를 고려한 임대 수익 창출 가능성도 있습니다.

4. 개발 호재 (잠재적): 주변 개봉역세권 청년아파트 단지 조성 등 지역 개발 사업으로 인한 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 및 혐오시설 분석

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 327-8번지 일대에 위치하며, 주변은 주거 밀집 지역입니다. 인근에 개봉역(1호선), 개봉로를 지나는 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 시장, 음식점, 카페, 편의점, 다이소 등 다양한 생활 편의시설이 도보 거리에 있어 생활 인프라가 풍부한 편입니다. 현재 확인된 정보상으로는 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 언급은 없습니다. 다만, "개봉고가차도남단" 인근에 위치하고 있어 소음 발생 가능성은 고려해 볼 수 있습니다. 토지이용계획상 "장애물표면구역"이 포함되어 있어 공항 관련 시설과의 연관성을 확인해야 할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계