나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8681 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 408-86 우성 제101동 제3층 제303호 다세대주택 경매
매각기일: 2025-12-04
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8681 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 408-86 우성 제101동 제3층 제303호 다세대주택 경매
- 사건번호: 2025타경8681
- 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 408-86 우성 제101동 제3층 제303호
- 감정가: 240,000,000원
- 최저가: 192,000,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 다세대주택
서울남부지방법원 경매16계 2025타경8681 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 408-86 우성 제101동 제3층 제303호 | 감정가: 240,000,000원 | 최저가: 192,000,000원 | 용도: 다세대주택
1. 서울남부지방법원 2025타경8681 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8681 (1)
소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 408-86 우성 제101동 제3층 제303호
용도: 다세대주택
감정가: 240,000,000원
토지면적: 26.53㎡ (약 8.02평)
토지 지분율: 2653.0000000000005
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 42.45㎡ (약 12.84평)
건물 지분율: 4245
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
소유자: 진OO
채무자: 진OO
채권자: 주OOOOOOO
특이사항: 없음
주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
감정평가서 요약:
구분건물감정평가요항표
- 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산근린공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 위주의 주택지대로서 주거환경 보통임.
- 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 "화곡역"이 소재하는 등 대중교통 편의성은 보통임.
- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건물 내 3층 303호로서, 외벽: 치장벽돌 등 마감, 내벽: 벽지 타일 등, 창호: 샷시 등임.
- 이용상태: 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중임.
- 설비내역: 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.
- 토지의 형상 및 이용상태: 6필지 일단의 세장형 유사 토지로서 도시형생활주택(단지형 다세대) 건물부지로 이용 중임.
- 인접 도로상태등: 본건 서측, 남측 등으로 포장된 세로에 접함.
- 토지이용계획 및 제한상태: 6필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.
- 공부와의 차이: 없음.
- 기타참고사항:
1) 본 건물 집합건축물대장상 위반건축물로 되어 있으나 본건 호실(303호)는 해당 없음.
2) 임대관계 기타 미상임.
1.2. 입지조건
본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "까치산근린공원" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 다세대주택이 밀집한 주택지대로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량으로의 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장과 도보 거리에 위치한 지하철 5호선 화곡역 덕분에 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 단지 서측과 남측으로 포장된 도로에 접해 있어 차량 통행 및 주차에 불편함이 적습니다.
1.3. 권리분석
본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채무자는 진OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자와 채무자가 동일인입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다. 가장 중요한 주의사항은 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사와 관련하여, 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인이 인수해야 할 권리관계가 없음을 의미하며, 명도를 원활하게 진행할 수 있는 요소가 될 수 있습니다.
1.4. 상권분석
물건이 소재한 화곡동 지역은 강서구의 주요 주거 밀집 지역 중 하나로, 배후 수요가 풍부한 편입니다. 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 다양한 생활편의시설 및 서비스 업종이 발달해 있으며, 마트, 병원, 학원, 은행 등이 가까이에 위치해 있습니다. 또한, 화곡중앙시장과 같은 대형 전통시장이 인접해 있어 장보기 및 생활 쇼핑이 매우 편리하며, 시장과 연결된 상권 및 카페거리 이용도 용이합니다. 하지만 대규모 상업 시설이나 백화점 등은 다소 거리가 있어, 도심 접근성을 통한 소비보다는 지역 내 소비에 더 적합한 상권 특성을 보입니다.
1.5. 생활정보
본 건물은 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건물 중 3층에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 전용면적 42.45㎡(약 12.84평)의 아늑한 공간으로, 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 주위는 다세대주택이 주를 이루는 조용한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 인근에 까치산근린공원이 있어 가벼운 산책이나 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.
1.6. 잠재적 리스크
본 건과 관련하여 몇 가지 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 첫째, 감정평가 요약에 따르면 본 건물은 집합건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있으나, 해당 호실(303호)은 위반사항이 없다고 명시되어 있습니다. 그러나 건축물대장 상 위반건축물 기재 여부는 잠재적인 문제 소지가 될 수 있으므로, 매수 시 관련 내용을 재확인하는 것이 좋습니다. 둘째, 임대관계가 미상으로 되어 있어 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 그 계약 조건은 어떠한지 파악이 필요합니다. 다만, 권리분석 상 임차인 관련 보증금 반환 청구권 포기 조건이 명시되어 있어, 권리상의 문제는 없을 것으로 보입니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하고 주변 생활 편의시설 및 시장 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 토지/건물 일괄매각으로 진행되며, 권리분석 상 인수할 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 주거 환경은 양호하나, 도시형생활주택(단지형 다세대)으로서의 특성을 가지며, 집합건축물대장 상 위반건축물 등재 여부(해당 호실 제외) 및 임대 관계 미상 등의 사항을 유의해야 합니다. 2종일반주거지역 내 위치하고 있어 향후 개발 가능성도 일부 내포하고 있습니다.
1.8. 투자 포인트
소액으로 서울 내 아파트 대체 투자 가능: 서울 강서구의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 비교적 낮은 감정가로 서울 시내 주택을 소유할 수 있는 기회입니다.
우수한 교통 및 생활 인프라: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 화곡중앙시장, 각종 편의시설이 인접해 있어 생활이 편리합니다.
권리상 하자 없음: 임차인 관련 보증금 반환 청구권 포기 조건으로 매각되어, 매수인이 인수할 권리가 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.
추후 개발 가능성: 제2종일반주거지역에 해당하며, 주변 지역에서 모아타운 등 정비사업이 추진되는 사례가 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.
주변 혐오시설: 현재 파악된 주변 정보에 따르면, 본 물건지 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.
법원 정보
서울남부지방법원 경매16계