나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8861 [1] 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제4층 제404호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8861 [1] 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제4층 제404호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경8861 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제4층 제404호 | 감정가: 309,000,000원 | 최저가: 247,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경8861 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8861 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제4층 제404호

용도: 오피스텔

감정가: 309,000,000원

토지면적: 13.56㎡ (약 4.10평)

건물면적: 56.76㎡ (약 17.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 최O

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, "양서중학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 환경입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 토지는 인접지와 도로에 평탄한 정방형 토지로 오피스텔, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측과 북측으로는 각각 노폭 약 8m 및 20m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.3. 건물 상세 정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 2020년 9월 29일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 오피스텔로 이용 중이며, 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건의 중요한 주의사항으로, 임차인 조은영의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 존재합니다. 매각 조건에는 매수인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것이 포함됩니다. 이는 임대차보증금 관련하여 매수인이 추가적인 부담을 지지 않도록 조건을 명확히 한 것으로 해석됩니다. 따라서, 매수인은 이 조건을 반드시 확인하고 인수 여부를 신중하게 판단해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 신월동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 복합적인 상권을 형성하고 있습니다. 양서중학교 등 교육시설이 인근에 있어 학생 및 교직원 관련 상권이 형성될 수 있습니다. 또한, 다세대 및 다가구 주택이 많아 지역 주민을 대상으로 한 소매점, 식당, 서비스 업종 등의 근린 상권이 발달할 것으로 보입니다. 인근에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민의 생활 편의를 위한 소규모 상가들이 주로 분포되어 있습니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 양서중학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 차량 접근성 또한 좋으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 건물 자체에 승강기 및 기계식 주차장 설비가 갖춰져 있어 거주 및 업무 편의성이 높습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 권리분석에서 언급된 임차인 관련 조건입니다. 매수인은 해당 조건을 정확히 인지하고 인수 여부를 결정해야 합니다. 또한, 본건 토지이용계획에 따르면 제3종 공항소음 방지구역, 수평표면구역, 진입표면구역에 해당하며, 김포공항 인근 지역으로 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 대공방어협조구역으로 지정된 점도 참고해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 2020년 신축된 비교적 신축 오피스텔로, 양호한 입지 조건과 현대적인 설비를 갖추고 있습니다. 양서중학교 인근의 주거 및 상업 혼재 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 매각 조건과 공항 소음 구역에 속하는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 리스크를 충분히 검토하고 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 2020년 준공된 신축 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

* 양서중학교 인근으로 교육 환경 및 주거 편의성이 좋습니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 주변 상권이 발달해 있어 안정적인 임대 수익 기대 가능합니다.

* 임차인 관련 조건 및 공항 소음 등 리스크를 충분히 고려하여 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 시세 차익 및 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계