나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8540 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 111-37 프리메라 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8540 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 111-37 프리메라 제3층 제302호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경8540 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 111-37 프리메라 제3층 제302호 | 감정가: 272,000,000원 | 최저가: 217,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8540 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8540 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 111-37 프리메라 제3층 제302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 272,000,000원

토지면적: 18.03㎡ (약 5.45평)

건물면적: 29.76㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 진OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘서울화곡초등학교’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 ‘화곡역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 제3층 제302호로, 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

외벽은 석재붙임 및 타일붙임으로 마감되었으며, 창호는 샷시 이중창호로 되어 있습니다.

내부에는 통상의 위생 및 급·배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 소화설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 2필지가 일단으로 이용 중이며, 인접 토지 대비 완경사의 가장형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용되고 있습니다.

물건은 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건의 소유자는 진OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항으로 임차인 홍순호의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는, 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있는 보증금 채무의 위험을 내포하고 있으므로, 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

물건이 소재한 화곡동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

인근에 서울화곡초등학교가 위치하고 있어 학생 및 학부모 수요가 있을 것으로 예상되며, 지하철 5호선 화곡역을 통한 도심 접근성 또한 우수합니다.

주변 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점 및 편의시설이 주를 이루고 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

화곡동 111-37 및 111-38 필지는 모두 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 축사제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

이러한 규제사항들은 향후 건축 행위나 재건축 시 제한 요소로 작용할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인(주택도시보증공사)과의 보증금 관련 문제입니다. 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권을 포기하는 조건이 제시되었으므로, 이에 대한 명확한 합의 또는 잔액 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

또한, 공항 관련 시설 보호지구, 가축 사육 제한 구역, 최고 높이 제한 지역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 제한 사항이 존재하여, 향후 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았으나, 과거 서울시 강서구 마곡지구 등에서 물재생센터, 가스충전소 등이 포함된 공공시설 입주 관련 주민 반발 사례가 있었음을 참고할 필요가 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 주거 지역 내에 위치하며, 지하철역 및 초등학교 인접 등 기본적인 입지 및 교통 여건은 갖추고 있습니다.

다만, 임차인과의 보증금 관련 조건과 다양한 토지 이용 제한 사항이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서, 매수인은 이러한 인수 조건 및 제한 사항을 철저히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

화곡동은 지속적인 도시 개발과 함께 주거 수요가 꾸준한 지역 중 하나입니다.

소형 면적의 다세대주택으로, 비교적 낮은 진입 장벽으로 소액 투자나 1~2인 가구의 실거주 목적에 적합할 수 있습니다.

다만, 앞서 언급된 임차인 관련 위험 요소를 해소하고, 토지 이용 제한 사항을 고려한 향후 활용 방안을 모색한다면 투자 가치를 높일 수 있을 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계