나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8585 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제비동 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8585 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제비동 제2층 제201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8585
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제비동 제2층 제201호
• 감정가: 292,000,000원
• 최저가: 233,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경8585 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제비동 제2층 제201호 | 감정가: 292,000,000원 | 최저가: 233,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8585 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8585 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제비동 제2층 제201호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 292,000,000원

토지면적: 19.81㎡ (약 5.99평)

토지 지분율: 1981.0000000000002

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평) (전용면적)

건물 지분율: 2988

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 송OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: (정보 없음)

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 이는 매수인에게 잔존 임대차보증금 관련 부담이 발생할 수 있음을 시사합니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "신정초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역을 형성하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건이 소재한 건물은 철근콘크리트 평스라브 지붕의 지하 1층, 지상 6층 건물 내 제2층 제201호입니다. 건물 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 토지는 2필지가 일단의 가장형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중이며, 동측 및 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 소유자는 송OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 경매물건으로 말소기준권리 이하 모든 권리는 낙찰과 함께 소멸될 예정이나, '주의사항'에 명시된 임차인 관련 내용(주택도시보증공사)으로 인해 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 요구될 수 있습니다. 따라서 해당 조건의 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동은 서울 서남권의 대표적인 주거 밀집 지역으로, 다양한 연령대의 주민들이 거주하고 있습니다. 까치산역을 중심으로 형성된 지역 상권은 주민 생활 편의를 위한 근린생활시설(슈퍼마켓, 식당, 병원, 약국 등)이 발달해 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점들이 주를 이루고 있으며, 이는 안정적인 임대 수요로 이어질 수 있습니다. 다만, 역세권이라 하더라도 대형 상권에 비해 유동인구가 적을 수 있어 상업 시설로서의 높은 성장 가능성보다는 안정적인 운영에 초점을 맞춰야 합니다.

1.5. 생활정보

본건은 신정초등학교와 인접해 있어 자녀가 있는 세대에 교육 환경 면에서 유리합니다. 까치산역을 통해 지하철 5호선 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 생활 편의시설로는 인근에 마트, 병원, 은행, 관공서 등이 소재하고 있어 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 생활 편의시설의 밀집도는 역 주변으로 집중되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 '주의사항'에 명시된 임대차보증금 관련 문제입니다. 매수인에게 임차인의 잔여 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각된다는 점은, 해당 조건이 이행되지 않거나 보증금 전액이 회수되지 못할 경우 매수인이 추가적인 금전적 부담을 안게 될 가능성이 있음을 의미합니다. 또한, 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 공항시설보호구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 있어 고도 제한 등 다양한 규제를 받습니다. 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등의 지정도 확인됩니다. 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 현재 파악되지 않았으나, 지속적인 주거 밀집으로 인한 소음이나 주차 문제 등은 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 교통 요지인 까치산역 인근에 위치한 다세대주택입니다. 신정초등학교와 근접한 교육 환경, 편리한 대중교통 접근성 등 주거지로서의 기본적인 장점을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 시세 파악 및 임대차 관계, 특히 주의사항에 명시된 임차인 관련 조건의 정확한 파악이 필수적입니다. 만약 임대차 문제가 원만히 해결된다면, 실거주 목적이나 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자에게 고려해볼 만한 물건입니다. 하지만 법적, 계약적 조건의 불확실성이 리스크로 작용할 수 있으므로 철저한 사전 조사와 분석이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. **역세권 입지:** 지하철 5호선 까치산역 이용이 편리하여 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

2. **교육 환경:** 신정초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

3. **안정적인 주거 수요:** 화곡동은 전통적인 주거 밀집 지역으로 꾸준한 주거 수요가 있습니다.

4. **일괄매각:** 토지와 건물을 일괄매각하여 소유권 확보 및 관리가 용이합니다.

5. **상대적으로 낮은 감정가:** 지역 시세 대비 잠재적 가치 상승 여력을 평가해볼 수 있습니다.

**투자에 앞서 반드시 해당 물건의 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등 관련 서류를 열람하시고, 특히 임대차 관계 및 주의사항에 명시된 내용을 법률 전문가와 상의하시어 권리 분석을 철저히 진행하시길 권장합니다.**

법원 정보

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