나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경406 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 797-9 매그넘797 제3층 제301호 업무시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경406 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 797-9 매그넘797 제3층 제301호 업무시설 경매

• 사건번호: 2025타경406
• 주소: 서울특별시 강서구 마곡동 797-9 매그넘797 제3층 제301호
• 감정가: 568,000,000원
• 최저가: 454,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 업무시설

서울남부지방법원 경매5계 2025타경406 | 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 797-9 매그넘797 제3층 제301호 | 감정가: 568,000,000원 | 최저가: 454,400,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경406 (1)이며, 소재지는 서울특별시 강서구 마곡동 797-9 매그넘797 제3층 제301호입니다.

용도는 업무시설로 되어 있으나 현재 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

경매구분은 부동산 임의경매이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 감정가는 568,000,000원입니다.

토지면적은 10.99제곱미터 (약 3.32평)이며, 건물면적은 55.62제곱미터 (약 16.82평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트 구조, 지하5층/지상12층 내 제3층에 해당합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 지하철 5호선 "발산역" 북서측 인근에 소재합니다.

주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로서 상권이 형성되어 있으며, 제반 여건은 보통 수준 이상으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 "발산역" 및 다수의 노선 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 접근성이 우수합니다. 제반 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

소재지는 도시지역, 일반상업지역에 위치하며, 마곡도시개발사업의 지구단위계획구역에 포함됩니다.

중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접합하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

다만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있으므로 향후 신축, 증축, 용도변경 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리관계 개요

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로 채권자 주OOOOOOOO의 채권 회수를 목적으로 진행됩니다.

소유자와 채무자가 성OOOOOOOOOOOOO로 동일인입니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이므로 법정지상권 문제는 발생하지 않는 안전한 물건으로 판단됩니다.

3.2. 특이 및 주의사항

감정평가서상 특이사항 및 주의사항, 제시목록 외의 물건, 공부와의 차이, 부합물 및 종물에 대한 기록은 제시된 정보 내에 없습니다.

다만, 공부상 용도(업무시설)와 현황 이용상태(제2종근린생활시설 - 일반음식점) 간에 차이가 있으므로, 낙찰 후 용도변경 가능성 및 절차에 대해 심도 있는 검토가 필요합니다. 이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

대상 물건이 위치한 발산역 북서측 상업지대는 마곡도시개발사업의 중심 상권 중 하나로, 오피스텔 및 업무시설이 밀집되어 있어 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

특히 현재 '일반음식점'으로 이용되고 있다는 점은 해당 위치의 상업적 가치가 높음을 반증하며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보

지하철 5호선 발산역 초역세권에 위치하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

주변에 근린생활시설, 대형 병원 등 각종 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라가 우수합니다.

4.3. 혐오 시설

제시된 감정평가서 정보로는 주변 혐오 시설에 대한 정보를 확인할 수 없습니다. 입찰 전 개별적인 현장 조사를 통해 최종 확인하는 것을 권장합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 용도 불일치 리스크

가장 큰 리스크는 공부상 '업무시설'이나 현재 '일반음식점'으로 이용 중인 용도 불일치 문제입니다.

낙찰자는 현행법에 따라 용도변경이 가능한지, 또는 원상복구 명령이 내려질 경우의 비용 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

5.2. 공항 관련 규제

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등의 제한이 있습니다. 이는 건물 이용에 직접적인 영향을 주지는 않으나, 향후 토지의 가치 상승 또는 개발 행위에 제약 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡지구의 중심 상업지역 내 발산역 초역세권에 위치한 상업용 부동산입니다. 입지 조건과 교통 여건이 매우 뛰어나며, 실질적인 상권 수요도 풍부합니다. 감정가 대비 적정성을 검토하여 낙찰 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 우량 물건으로 판단됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황 이용상태의 차이점에 대한 리스크 분석이 선행되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

A. 초역세권 입지: 지하철 5호선 발산역 인근 상업지역으로 높은 희소성과 안정적인 유동인구 확보.

B. 높은 상업적 활용도: 현재 일반음식점으로 이용될 정도로 상권 가치가 검증되어 있어 수익형 부동산으로 매우 적합함.

C. 마곡지구 개발 호재: 마곡도시개발사업의 수혜를 받는 지역으로 장기적인 관점에서 자산 가치 상승이 기대됨.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계