나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7875 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7875 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제6층 제601호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경7875
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로33길 63, 제에이동 제6층 제601호 (화곡동, 제이팰리스)
• 감정가: 297,000,000원
• 최저가: 237,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경7875 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로33길 63, 제에이동 제6층 제601호 (화곡동, 제이팰리스) | 감정가: 297,000,000원 | 최저가: 237,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경7875 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제6층 제601호

용도

다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대))

감정가

297,000,000원

토지면적

19. 85㎡ (약 6.00평)

건물면적

29. 93㎡ (약 9.05평)

본 건물 면적은 전용 면적으로 표시되며, 별도의 공급면적 정보는 제공되지 않았습니다.

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

소유자/채무자

김OO

채권자

주OOOOOOO

건물 사용승인일

2020년 08월 14일

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 소규모 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거지대로 형성되어 있습니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 "까치산역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 까치산역 일대는 다양한 연령층의 주민이 거주하여 유동인구가 꾸준한 편이며, 특히 30대부터 60대까지의 인구 비율이 높습니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 주의사항은 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)에 대한 내용입니다. 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하거나, 임차인과의 협의가 필요할 수 있음을 시사합니다. 따라서 임차인의 현황 및 주택도시보증공사(HUG)와의 관계에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 다양한 규모의 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 까치산역 주변으로는 상권이 형성되어 있으며, 소상공인시장진흥공단 통계에 따르면 관광·여가·오락, 음식, 숙박, 소매업 등의 업종에서 월평균 매출이 발생하는 것으로 나타났습니다. 2021년 기준 까치산역 주변은 다양한 연령층이 거주하며 시간대에 관계없이 매출이 발생하는 편이며, 월세 부담이 낮아 공실률이 낮은 편이라고 합니다. 또한, 강서구청은 까치산역 일대 개발 계획을 추진 중이며, 이는 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 본 물건 자체는 다세대주택으로 이용 중이나, 주변 상업 시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 생활 정보

주변에 "신정초등학교"가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 지하철 5호선 "까치산역"을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 노선버스 정류장도 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 주거지대 특성상 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 및 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건은 매수인이 부담해야 할 가장 큰 리스크입니다. 임차인의 보증금 반환 채권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로, 이에 대한 법적 검토와 협상 과정이 수반될 수 있습니다.

또한, 본 물건은 "중요시설물보호지구(공항)" 및 "원추표면구역(공항)"으로 지정되어 있습니다. 이는 김포공항과 인접하여 항공기 소음 피해 및 고도 제한의 영향을 받을 수 있음을 의미합니다. 최근 ICAO(국제민간항공기구)는 고도제한 기준을 개정하였으나, 실제 완화 적용 시점 및 범위는 변동될 수 있습니다. 일부 지역에서는 항공기 소음으로 인한 민원이 제기되고 있으며, 이는 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획상 "대공방어협조구역(군사기지)" 및 "과밀억제권역"에 해당하며, "상대보호구역", "절대보호구역"에 포함될 수 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

현재까지 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 간혹 강서구 일대에 기피시설이 집중되어 있다는 주민들의 의견이 있기도 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 지하철역과 초등학교가 인접하여 입지 조건이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성 또한 좋습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 경매 조건에 명시된 임차인 관련 부담입니다. 낙찰자는 임차인의 보증금 반환 청구권 포기를 조건으로 매각받게 되므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 공항 인근 지역으로서 항공기 소음과 고도 제한 등 환경적, 법적 제약을 고려해야 합니다. 신중한 권리 분석과 현장 조사, 그리고 임차인과의 원만한 협의가 이루어진다면 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로 내부 상태 양호 예상.

- 지하철 5호선 까치산역 및 신정초등학교 인접으로 우수한 입지 및 생활 편의성.

- 주거 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

- 강서구 일대 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 잠재력.

- (주의) 임차인 관련 인수 조건으로 인한 명도 및 보증금 리스크 관리 필요.

- (주의) 공항 소음 및 고도제한 관련 지역 특성 인지 및 대응 전략 필요.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계