나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7219 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 637-19 라빌라스 제101동 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '서울백석초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근에
오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(9호선 증미역, 9호선 등
촌역) 등이 소재하는 바, 제반 대중교통 수단의 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상12층 건으로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지도배 등 마감
창호: 샤시창호 등 마감.

이용상태

오피스텔(주방, 거실, 방2, 욕실 겸 화장실 1 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 자루형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8~9미터, 북측으로 노폭 약6미터, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의
포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법
>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-없 음.
-임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 637-19 라빌라스 제101동 제3층 제304호

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7219 (1)

용도: 오피스텔

감정가: 251,000,000원 (2억 5천 1백만원)

건물면적: 29.41㎡ (약 8.90평)

토지면적: 12.45㎡ (약 3.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, '서울백석초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하여 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 9호선 증미역 및 등촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조 및 이용상태

건축물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 12층 건물이며, 본 물건은 해당 건물 제101동 제3층 제304호에 위치합니다. 내부 구조는 주방, 거실, 방 2개, 욕실 겸 화장실 1개로 구성된 오피스텔로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

* 설비내역

위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 자루형 토지로서 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 8~9미터, 북측으로 약 6미터, 동측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 14일 안산세무서장의 압류 등기입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사

* 보증금: 273,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 9월 17일

* 확정일자: 2021년 8월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부 요약

* 소유권보존, 공유자전원지분전부이전 등 기존 소유권 관련 등기는 존치될 예정입니다.

* 박지훈의 주택임차권(을3)은 말소 예정입니다.

* 안산세무서장의 압류(갑3), 주택도시보증공사의 가압류(갑4), 화성세무서장의 압류(갑5), 한국주택금융공사의 강제경매(갑6) 등 모든 압류, 가압류 및 강제경매 개시결정 등기는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액은 약 27억 6백만원에 달하나, 대부분 말소될 권리들입니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 특별매각조건:

본 건은 한국주택금융공사의 인수조건 변경 사항이 있으며, 임차인 및 임차권 승계인인 한국주택금융공사에 대해 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 등촌동 일대는 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달한 지역입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물(라빌라스)의 전용면적 약 30㎡ 내외 오피스텔의 매매가는 다음과 같습니다.

* 2025년 4월 29일 거래: 26,000만원 (29.91㎡)

* 2024년 2월 5일 거래: 21,000만원 (29.99㎡)

* 2026년 3월 20일 거래: 24,200만원 (29.99㎡)

최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔은 대략 21,000만원에서 26,000만원 사이에서 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 현재 감정가는 25,100만원으로, 최근 최고가 거래와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울백석초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통시설: 지하철 9호선 증미역과 등촌역을 이용할 수 있어 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선도 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 발달하여 일상생활에 필요한 쇼핑, 식사 등의 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 특이사항: 한국주택금융공사 임차인이 등재되어 있으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 보증금 전액에 대한 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 또한, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악되나, 관련 조건 및 포기 조항을 매각물건명세서 등을 통해 상세히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 보호지구, 원추표면구역 등 공항시설법에 따른 제한이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 다수의 권리관계: 채권 총액이 높고 다수의 압류 및 가압류가 있었으나, 모두 말소 예정 권리이므로 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동의 준공업지역에 위치한 오피스텔로, 지하철 9호선 역세권과 초등학교, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2018년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 가장 큰 특징은 임차인 관련 특이사항으로, 대항력 없는 임차인이 등재되어 있으며 매각 조건에 따라 보증금 인수 부담이 없다는 점입니다. 다만, 이러한 조건이 매각 과정에서 명확히 이행되는지 세심한 확인이 필요합니다. 토지이용계획상 공항 관련 제한 사항은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 등촌역, 증미역 이용이 편리하여 출퇴근이 용이합니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 건물이 신축에 가까워 내부 상태 및 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 보증금 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 포기 조건 및 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 낙찰자의 위험 부담을 크게 줄여줍니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 25,100만원이며, 최근 실거래가는 21,000만원에서 26,000만원 사이에 분포하고 있습니다. 가장 최근 거래(2026년 3월)가 24,200만원인 점을 고려할 때, 본 물건은 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력이 있을 것으로 판단됩니다. 인수되는 임차 보증금이 없고, 말소되는 권리가 명확한 점을 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 90~100% 수준, 즉 약 22,600만원 ~ 25,100만원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.