나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7219 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 637-19 라빌라스 제101동 제3층 제304호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7219 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 637-19 라빌라스 제101동 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매3계 2025타경7219 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로66길 105, 제101동 제3층 제304호 (등촌동, 라빌라스) | 감정가: 251,000,000원 | 최저가: 128,512,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경7219 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7219 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 637-19 라빌라스 제101동 제3층 제304호

용도: 오피스텔

감정가: 251,000,000 원

토지면적: 12.45㎡ (약 3.76 평)

토지 지분율: 1245

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.41㎡ (약 8.90 평)

건물 지분율: 2941

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 한OOOOOOO

2. 물건 현황 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '서울백석초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

인근에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지의 형상은 인접지 대비 등고 평탄한 자루형 토지이며, 현재 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상황은 남서측으로 노폭 약 8~9미터, 북측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

'라빌라스' 오피스텔 단지는 2018년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 12층 규모의 건물입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 증미역, 9호선 등촌역 등이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

특히 9호선 증미역과 등촌역을 모두 이용할 수 있어 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 12층 건물입니다.

외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배, 창호는 샤시창호 등으로 마감되었습니다.

본건은 오피스텔로, 현재 주방, 거실, 방 2개, 욕실 겸 화장실 1개로 이용 중입니다.

2.4. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

특히 공항 관련 구역, 건축법상 높이 제한, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 상수원보호구역 등이 포함되어 있어 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

교육환경 보호를 위한 상대보호구역 및 절대보호구역 지정은 주변 교육 환경에 대한 고려가 필요함을 시사합니다. (※ 상세 내용은 강서교육지원청 확인 필요)

2.6. 공부와의 차이

현황과 공부상 내용 간 차이는 없습니다.

2.7. 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다.

3. 종합 분석

3.1. 입지 조건

본건은 서울 강서구 등촌동의 생활 편의성과 교통 접근성이 양호한 지역에 위치하고 있습니다.

'서울백석초등학교'가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 우수합니다.

지하철 9호선 증미역과 등촌역을 도보로 이용 가능하며, 이를 통해 강남, 여의도, 마곡 등 주요 업무지구로의 이동이 편리합니다.

주변에 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 배후 주거 수요가 풍부하며, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

3.2. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(최OO)입니다. 채권자는 한OOOOOOO입니다.

제공된 정보만으로는 복잡하거나 인수해야 할 권리가 명확히 확인되지 않습니다.

다만, 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 임차인과의 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

입찰 전 반드시 등기부등본, 건축물대장, 법원 현황 조사서 등을 통해 권리 관계를 면밀히 확인하고, 잠재적인 인수 권리 및 명도 관련 위험 요소를 철저히 분석해야 합니다.

3.3. 상권 분석

본건이 위치한 등촌동 일대는 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

주변 오피스텔 및 주거 단지를 기반으로 한 근린생활시설(마트, 병원, 식당 등)이 다수 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

9호선 역세권에 위치하여 유동인구 확보에도 유리하며, 이는 오피스텔의 임대 수요에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

3.4. 생활 정보

교육 환경: 서울백석초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 좋은 교육 환경을 제공합니다.

교통 편의: 지하철 9호선 증미역과 등촌역을 이용할 수 있어 대중교통망이 우수하며, 주요 업무지구로의 출퇴근이 편리합니다.

생활 편의 시설: 주변에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의 시설이 밀집해 있어 일상생활에 불편함이 없습니다.

3.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 토지 이용 계획상 공항 관련 구역, 가축사육제한구역, 건축법상 높이 제한, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 상수원보호구역 등이 복합적으로 지정되어 있어 향후 증축, 개축 등 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

명도 리스크: 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 임대차 내역을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

시장 경쟁: 오피스텔 시장은 공급 과잉이나 경기 변동에 민감할 수 있습니다. 공실 발생 시 임대 수익 확보에 어려움이 따를 수 있으며, 주변 신규 공급과의 경쟁도 고려해야 합니다.

교육 환경 관련: 상대보호구역, 절대보호구역 지정으로 인해 주변 교육 환경과 관련한 민감한 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (※ 강서교육지원청 확인 필수)

주변 시설: 현재 검색 결과상으로는 특별한 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않으나, 주변 환경은 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼합된 일반적인 도심 지역으로 파악됩니다.

3.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통, 교육, 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

비교적 신축 건물에 속하며, 방 2개와 거실 구조로 실수요자는 물론 투자자에게도 매력적인 물건입니다.

다만, 복합적인 토지 이용 제한 사항과 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사 및 분석을 통해 입찰 여부를 신중하게 결정해야 합니다.

3.7. 투자 포인트

9호선 증미역 및 등촌역 초역세권 입지로, 서울 시내 주요 업무지구 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보에 유리합니다.

인근 서울백석초등학교와 다양한 생활 편의 시설은 실수요자에게 높은 만족도를 제공할 수 있습니다.

경매 물건 특성상 시세 대비 저가 매입의 기회를 노릴 수 있으며, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 명확한 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

건물 연식(2018년 준공)이 비교적 최신에 속하여 초기 시설 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계