나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7363 [1] 서울특별시 양천구 신월동 96-5 골든캐슬 제4층 제401호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7363 [1] 서울특별시 양천구 신월동 96-5 골든캐슬 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경7363 | 소재지: 서울특별시 양천구 가로공원로 136, 제4층 제401호 (신월동, 골든캐슬) | 감정가: 230,000,000원 | 최저가: 184,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경7363 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7363 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 96-5 골든캐슬 제4층 제401호

용도: 오피스텔

감정가: 230,000,000원

토지면적: 16.41㎡ (약 4.96평)

건물면적: 37.62㎡ (약 11.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 최고의 입지

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울월정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. (cite:2)

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 2020년 2월 5일에 사용 승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층/지상 8층 건물 내 제4층 제401호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있으며, 내부 방은 오피스텔로 이용 중입니다. (cite:2) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 갖추어져 있습니다. (cite:2)

토지는 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. (cite:2)

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m) 도로에 접해 있습니다. (cite:2) 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. (cite:2) 2024년 9월 5일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지목이 '도로'인 토지에 한정됩니다. (cite:2)

1.5. 권리분석

본건 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기사항이 있습니다. (cite:2) 임차인은 금 239,000,000원의 보증금으로 2021년 1월 15일 임대차 계약을 체결하였으며, 확정일자는 2021년 1월 15일입니다. (cite:2)

주의사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. (cite:2) 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않음을 의미하지만, 명확한 권리 승계 및 포기 조건 확인이 필요합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 신월동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 꾸준한 주거 수요와 더불어 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. (cite:2) 인근에 서울월정초등학교가 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. (cite:2) 대로변에 위치하여 가시성이 좋고, 상업시설 이용이 편리한 입지입니다. (cite:2)

1.7. 생활정보

본 건물은 2020년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 현대적인 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차)를 갖추고 있습니다. (cite:2) 주변의 다양한 근린생활시설 이용이 편리하며, 서울월정초등학교를 비롯한 교육시설 접근성도 좋습니다. (cite:2)

1.8. 잠재적 리스크

주요 리스크는 임차인과 주택도시보증공사의 보증금 반환 채권 포기 및 임차권 등기 말소 조건입니다. (cite:2) 매수인은 임차인의 보증금 채권을 인수하지 않는 조건으로 매각받으나, 관련 서류 및 절차를 철저히 확인해야 합니다. (cite:2) 또한, 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정이 있으나, 지목이 '도로'에 한정되어 있어 본건 토지 이용에는 직접적인 영향이 없을 것으로 보입니다. (cite:2) 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과상 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 신축 오피스텔로, 좋은 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. (cite:2) 다만, 임차인 관련 특이사항 및 주의사항을 면밀히 검토하고, 관련 법률 전문가와 상담하여 잔여 보증금 반환 문제 및 임차권 말소 절차를 명확히 이해하는 것이 중요합니다. (cite:2) 이러한 위험 요소를 잘 관리한다면 안정적인 투자 또는 실거주가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.10. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 관리 상태 양호 예상. (cite:2)

* 서울월정초등학교 인근으로 교육 환경 우수. (cite:2)

* 대로변 위치로 교통 및 접근성 양호. (cite:2)

* 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 안정적인 수요 예상. (cite:2)

* 임차인 관련 조건 해소 시, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능.

투자에 앞서 해당 물건의 권리관계, 임차인과의 계약 조건, 관련 법규 등을 전문가와 함께 면밀히 검토하시길 권장합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계