나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4531 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4531 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제2층 제203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경4531
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로41길 70(화곡동), 제2층 제203호 (화곡동, 시그니엘6)
• 감정가: 293,000,000원
• 최저가: 234,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경4531 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로41길 70(화곡동), 제2층 제203호 (화곡동, 시그니엘6) | 감정가: 293,000,000원 | 최저가: 234,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경4531 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4531 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제2층 제203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 293,000,000원

토지면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

토지 지분율: 1995

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.36㎡ (약 8.88평)

건물 지분율: 2936

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 허OO

채무자: 허OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 강신초등학교가 동측 인근에 소재하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 화곡역은 강서구의 주요 교통 요지 중 하나로, 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.3. 건물 정보

건물은 철근콘크리트 구조의 평슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 인조석 치장 마감 등, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호가 사용되었습니다.

본건은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 정보

토지는 정방형의 형상으로 도시형생활주택(단지형 다세대주택)의 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 남동측으로는 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 김포공항과 관련된 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(강서교육지원청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

1.5. 공부상 현황

공부상 현황과 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

임대관례 및 기타 참고사항에 대해서는 현재 미상입니다.

1.6. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO, 채무자 겸 소유자는 허OO입니다.

매각 조건에 중요한 사항이 있습니다. 임차인 및 주택임차권승계인(주택도시보증공사 포함)은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 이 조건의 이행 여부를 반드시 확인하여 향후 발생할 수 있는 보증금 관련 분쟁에 유의해야 합니다. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없을 경우, 낙찰로 인해 임차권을 제외한 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.7. 상권분석

화곡역 일대는 지하철 5호선의 주요 역세권으로서 풍부한 배후 주거 수요와 더불어 다양한 상업시설이 발달한 지역입니다. 다수의 소매점, 음식점, 금융기관, 병원 등이 밀집하여 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다. 이로 인해 주거지로서의 편의성과 더불어 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 보입니다.

1.8. 생활정보

본건은 강신초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 화곡역을 중심으로 형성된 상업 지구를 통해 마트, 병원, 은행, 관공서 등 각종 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다. 지하철 5호선 이용 시 서울 도심 및 주요 업무 지구로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건입니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우, 매수인이 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다.

또한, 토지이용계획상 김포공항과 인접한 중요시설물보호지구 및 수평표면구역에 해당하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있으며, 건축 시 고도 제한 등의 규제를 받을 수 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 해당 지역의 도시화된 특성상 실제 축사로 인한 악취 발생 가능성은 희박합니다. 주변에 특정 혐오시설이 밀집한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.10. 종합 의견

본건은 서울 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하고, 학교 및 각종 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 소재합니다. 건물 자체의 이용 상태 및 설비 내역도 양호한 편입니다.

하지만, 권리분석상 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소라는 매우 중요한 조건을 매수인이 책임지고 이행해야 하므로, 철저한 확인과 신중한 접근이 요구됩니다. 공항 관련 구역 지정으로 인한 향후 건축 또는 재산권 행사상의 제한도 고려할 사항입니다.

1.11. 투자 포인트

1. **최고의 교통 환경**: 지하철 5호선 화곡역 역세권으로 서울 전역으로의 이동이 매우 용이합니다.

2. **풍부한 생활 인프라**: 교육, 쇼핑, 의료, 행정 등 생활에 필요한 모든 편의시설을 가까이에서 이용할 수 있습니다.

3. **안정적인 주거 수요**: 다세대주택과 아파트가 밀집한 지역으로, 꾸준한 임대 수요 및 거주 수요가 기대됩니다.

4. **권리 관계 명확화**: 임차인 관련 특이사항을 명확히 해결하고 권리 관계를 명확히 하는 것이 투자 성공의 핵심입니다.

법원 정보

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