나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경459 [1] 서울특별시 강서구 방화동 852 도시개발공사아파트 제상가동 제지하층 제비01호 근린상가 경매

매각기일: 2026-01-28

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경459 [1] 서울특별시 강서구 방화동 852 도시개발공사아파트 제상가동 제지하층 제비01호 근린상가 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매15계 2025타경459 | 소재지: 서울특별시 강서구 양천로6길 28 마곡중앙하이츠아파트 | 감정가: 381,000,000원 | 최저가: 381,000,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울남부지방법원 2025타경459 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 852에 위치한 도시개발공사아파트(현 마곡중앙하이츠아파트) 제상가동 제지하층 제비01호입니다. 근린생활시설로 이용 중이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 부동산 임의경매로 진행되며, 감정가는 381,000,000원입니다.

1.1. 2. 주요 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경459 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 852 도시개발공사아파트 제상가동 제지하층 제비01호

용도: 근린생활시설 (제2종 근린생활시설 - 골프연습장)

감정가: 381,000,000원

토지면적: 163.89㎡ (약 49.55평)

건물면적: 245.65㎡ (약 74.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 지하철 5호선 '개화산역' 남측 인근에 위치하며, 지하철 5호선 '개화산역' 및 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 접근성 또한 양호하며, 북측 약 14m, 동측 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 주위 환경은 아파트 단지, 연립/다세대 주택, 단독 주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거지대로 대체로 보통입니다. 인근 '마곡지구'의 개발로 인한 수혜 및 배후 주거지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 등기사항전부증명서상 건물 명칭은 '도시개발공사아파트'이나, 2022년 1월 4일 집합건축물대장상 명칭이 '마곡중앙하이츠아파트'로 변경되었습니다. 내부 시설(골프연습장) 및 인테리어는 감정평가에서 제외되었으며, 이는 임차인의 소유로 추정됩니다. 따라서 낙찰 후 명도 시 유의가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 제2종 근린생활시설로, 현재 골프연습장으로 이용 중에 있습니다. 인근은 주거지대가 발달해 있으며, 지하철 5호선 개화산역 인근으로 배후 수요를 확보할 수 있는 지역입니다. 마곡지구와의 인접성은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 서울시 상권분석 서비스 등의 데이터를 통해 해당 지역의 상권 특성을 추가적으로 분석할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

주거지대로서 기본적인 편의시설 접근이 용이합니다. 인근에 지하철 5호선 '개화산역'이 소재하며, 노선버스 정류장도 있어 교통이 편리한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조 스라브 지붕으로, 1995년 5월 14일 사용승인을 받았습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다 [cite: User provided].

1.6. 잠재적 리스크

주의사항에 명시된 바와 같이, 내부 시설(골프연습) 및 인테리어는 감정에서 제외되어 낙찰자가 인수 또는 철거해야 할 가능성이 있습니다. 또한, 임대관계는 미상으로, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 토지이용계획상 공항 중요시설물 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 학교환경위생정화구역(상대/절대보호구역)에 포함되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제약 사항을 확인해야 합니다. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동의 주거 밀집 지역에 위치한 근린생활시설로, 지하철역 인근에 있어 교통 접근성이 양호합니다. '마곡지구'와 인접해 있어 향후 지역 가치 상승이 기대되는 입지입니다. 다만, 감정평가에서 제외된 내부 시설 및 별도 명도 대상 여부, 토지이용계획상의 여러 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

- 우수한 교통망: 지하철 5호선 개화산역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

- 마곡지구 인접: 배후 수요 및 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

- 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

- 시세 상승 기대: '마곡중앙하이츠아파트'로 명칭 변경 및 인근 개발 등 지역 가치 상승 요인이 있습니다.

(참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 법률 검토가 필요합니다.)

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계