나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8429 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 ""지하철9호선 공항시장역"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(지하철9호선 공항시장역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일: 2021년 07월 12일)
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)방화동612-197: 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
(2)방화동612-222: 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 기준 주택임차권 등기사항 있음.
-임차보증금:금215,000,000원/임대차계약일자:2021년8월21일/확정일자:2021년8월23일

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8429 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제3층 제303호

* 물건 종류: 오피스텔

* 감정가: 243,000,000원

* 토지 면적: 18.88㎡ (약 5.71평)

* 건물 면적: 26.38㎡ (약 7.98평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2021년 07월 12일

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철 9호선 공항시장역 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 공항시장역이 위치하여 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (2025.02.10.)으로, 매각으로 인해 말소될 권리들은 말소됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(권 ), 보증금 215,000,000원, 차임 0원.

* 전입일자: 2021년 09월 10일

* 확정일자: 2021년 08월 23일

* 배당신고일자: 2023년 09월 20일

* 대항력: 없음

* 특이사항:

* 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

* 교통 결절점: 지하철 9호선 공항시장역 초역세권(도보 약 2분)이며, 5호선 송정역도 도보 약 7분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 시설: 서울송정초등학교, 서울방화초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 상업 시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 주변에 혐오시설의 입지는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 공항시장역 도보 2분 거리로 마곡지구 및 강남 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 주거 환경: 오피스텔, 주택 등이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 정돈된 주거 환경을 제공합니다.

* 건축물 상태: 2021년 7월 사용승인된 신축급 오피스텔로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역(공항) 등 공항 관련 규제 지역에 포함되어 있어 향후 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 추가적인 규제가 존재합니다.

* 임차인 권리: 비록 대항력이 없고 보증금 반환 청구권 포기 조건부 매각이나, 임차인 관련 법적 분쟁의 여지가 완전히 배제되지는 않습니다. (본 건의 경우 HUG 인수 조건 변경 및 포기 조건으로 인해 실질적 인수 부담은 적을 것으로 보입니다.)

* 경쟁 심화 가능성: 주변에 신축급 오피스텔이 다수 있어 임대 및 매매 시장에서 경쟁이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

마곡킹덤비바체는 지하철 9호선 공항시장역 초역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 주변 상권도 비교적 발달되어 있습니다. 다만, 공항 관련 토지이용계획상 개발 제한 요소가 있으며, 임차인과의 조건부 매각 사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 전반적으로 안정적인 임대 수요와 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 9호선 공항시장역 도보 2분 거리로 뛰어난 교통 환경을 자랑합니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 최신 시설 및 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변 상업시설 및 주거시설 밀집 지역으로 생활이 편리합니다.

* HUG 인수 조건: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없으므로, 순수 부동산 가치 대비 입찰가 책정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 본건과 유사한 면적(약 26.38㎡)의 마곡킹덤비바체 오피스텔은 최근 평균 실거래가가 약 2억 2,107만원으로 분석됩니다.

* 유사 조건의 인근 오피스텔 매물도 약 2억 2,500만원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 감정가는 243,000,000원입니다.

* 인수 보증금: 임차인 보증금 215,000,000원은 매각 조건에 따라 매수인이 인수하지 않는 금액입니다.

* 예상 입찰가:

* 현 시세 및 경쟁 상황을 고려할 때, 약 220,000,000원에서 235,000,000원 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 적정 입찰가는 228,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.