나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9499 [1] 서울특별시 양천구 신월동 86-4 에스케이이팰리스 제5층 제504호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9499 [1] 서울특별시 양천구 신월동 86-4 에스케이이팰리스 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9499 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 86-4 에스케이이팰리스 제5층 제504호 | 감정가: 281,000,000원 | 최저가: 224,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석 보고서

1.1. 기본 정보 및 평가 현황

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9499 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 86-4 에스케이이팰리스 제5층 제504호

* 용도/구분: 다세대주택 (도시형생활주택) / 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

* 감정가: 금 281,000,000원

1.2. 면적 현황 (㎡ 및 평수)

* 건물 전용면적: 29.50㎡ (약 8.92평)

* 토지 지분면적: 12.77㎡ (약 3.86평)

* 제시외면적: 없음

* (참고: 다세대주택은 전용면적을 기준으로 합니다.)

1.3. 건물 및 토지 구조

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층/지상 8층 건 내 5층

* 사용승인일: 2018.03.26. (비교적 신축급)

* 이용 상태: 도시형생활주택으로 이용 중. 기본적인 위생/급배수/난방(도시가스)/승강기 시설 구비.

* 토지 이용: 대체로 사다리형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중.

* 도로 접근성: 남측 노폭 약 20m, 서측 약 10m, 동측 약 6m 내외의 포장도로와 접함. (3면 도로 접합)

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

* 위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울금융고등학교 동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 오피스텔, 연립주택, 다세대주택, 상업/업무용 건물이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다. (화곡역까지의 거리는 추가 확인 필요)

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 대로3류(25m~30m) 접합, 중로3류(12m~15m) 접합 등 건축 관련 규제가 비교적 양호한 지역에 속합니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

* 상권 분석: 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 서울금융고등학교 인근으로 소규모 근린생활시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 오피스텔 및 다세대주택이 많아 기본적인 생활 편의 시설(마트, 식당, 병원 등) 이용에는 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 양천구에는 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 있습니다. 본건 소재지로부터의 거리 및 영향권은 현장 조사를 통해 정확히 파악해야 합니다. (일반적으로 자원회수시설 주변은 주민지원시설로 탈바꿈하는 추세이나, 민감도에 따라 리스크가 될 수 있음.)

3. 권리분석 (특이사항 중점)

3.1. 경매 권리 관계

* 경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

* 소유자/채무자: 문OO / 문OO (소유자와 채무자가 동일)

* 임대차 관계: 등기사항전부증명서 상 임차권 등기가 확인됩니다.

* 임차보증금: 금 226,800,000원

* 확정일자: 2020.05.07. (증액분 포함)

* *전세사기 등으로 인한 임차권 등기일 가능성이 높습니다.*

3.2. 잠재적 리스크 (핵심 주의사항)

* *가장 중요한 특이사항:* **임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각**

* 분석: 이 조건은 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금을 대신 변제하고(대위변제) 임차인 지위를 승계한 상태이며, 낙찰자에게 *인수될 수 있는* 잔여 보증금에 대해 **청구권을 포기하는 조건**으로 매각을 진행한다는 의미입니다.

* *투자 포인트:* 만약 이 조건이 변동 없이 유지된다면, 낙찰자는 **미배당된 임차보증금 전액을 인수할 책임이 없게 됩니다.** 다만, 해당 조건의 **실행 여부 및 최종 포기 확약서**를 입찰 전에 반드시 법원 또는 HUG를 통해 확인해야 하는 매우 중요한 절차를 거쳐야 합니다. 조건을 미확인하고 입찰할 경우 보증금을 인수할 위험이 있습니다.

* 기타: 등기사항전부증명서 상 "민간임대주택 등록" 사실도 확인되므로, 임대사업자 관련 의무 승계 및 말소 절차 여부도 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

* 본건은 2018년 사용승인된 비교적 신축 다세대주택(도시형생활주택)으로, 서울 내 5호선 인근 역세권(화곡역 근거리)에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

* 가장 큰 리스크였던 거액의 임차보증금(226,800,000원) 문제가 **"청구권 포기 조건"**으로 해소될 가능성이 높아, 해당 조건만 명확히 확인된다면 일반적인 다세대 경매 물건 대비 **권리 분석 난이도는 높지만, 리스크는 크게 줄어든** 우량 물건으로 변모할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

* **권리금 인수 無 (조건부):** HUG의 보증금 반환청구권 포기 조건이 확실히 이행된다면, 낙찰 후 임차인의 명도(집 비우기) 문제 외에 금전적인 보증금 인수 부담이 발생하지 않아 안전합니다.

* **소액 투자 가능:** 감정가 대비 미배당 보증금 인수 리스크가 제거되어, 순수하게 시장가치 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 수익성이 극대화될 수 있습니다.

* **신축급 주택:** 2018년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 도시가스 난방 및 승강기 등 주거 편의 시설이 완벽하여 임대 또는 실거주 만족도가 높습니다.

* **환금성:** 서울시 양천구의 주거 밀집 지역 내 소형 평형 주택으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되어 환금성이 양호합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계